Недвижимость, снижение объемов и избирательная динамика

(февраль 2024 г.) | Твердые, если не падающие, цены и очень избирательный рынок. Наилучшие перспективы у жилья, но прежде всего у логистики, (которая выигрывает от постоянного роста онлайн-торговли и все больше нуждается в недвижимости, расположенной вблизи крупных городских центров, если не внутри них, когда речь идет о более крупных объектах) и дата-центров, в отличие от офисов и розничной торговли; первые, если они хорошо расположены, имеют лучшие перспективы, в то время как для традиционных, особенно небольших, падение интереса и цен нелегко компенсировать. В первых прогнозах аналитиков рынка недвижимости на этот год говорится о более доступном рынке в Европе с постепенно дешевеющими ипотечными кредитами и падающими, но не обваливающимися ценами на жилую недвижимость в большинстве европейских стран в 2023 году, в некоторых – до 2024 года, с небольшими или нулевыми перспективами устойчивого восстановления до 2025 года.

По мнению аналитиков S&P, на цены на жилье и инвестиции в основном повлияет стремительный рост ипотечных ставок, и потребуется время, чтобы рыночные цены и инвестиции полностью адаптировались к повышению процентных ставок, а эта адаптация, которая отличается в разных странах, может занять до десяти кварталов. Следует отметить, что в секторе появляются некоторые «нишевые» области, такие как инфраструктура возобновляемых источников энергии, с растущим интересом к аккумуляторным батареям, солнечным фермам и паркингам с зарядкой электромобилей. Это часть более широкого сдвига в сторону инвестиций в «социальную» инфраструктуру, которая, вероятно, привлечет большой объем инвестиций в ближайшие годы.

2023 год завершился для европейского рынка недвижимости негативно: Италия, Франция, Германия, Испания и Великобритания завершили этот год с объемом продаж чуть более 900 миллиардов евро, а оборот недвижимости снизился на 1,2 процента по сравнению с 2022 годом. Европейский сектор недвижимости переживает период «затухания» циклов, характеризующийся все еще высокой инфляцией (по меркам последних 20 лет) и ростом процентных ставок. Такой контекст, как отмечается в отчете PWC/ULI «Новые тенденции на европейских рынках недвижимости», ведет к неизбежному пересмотру стратегий, где преобладает осторожная позиция «подождать и посмотреть». Макроэкономическая и геополитическая неопределенность остается на первом месте среди факторов риска, включая риск рецессии в таких крупных экономиках, как Германия и Великобритания, а вопросы устойчивого развития и соответствия критериям ESG занимают важное место в повестке дня операторов. Модернизация существующих зданий – это вызов, и будет важно увидеть, как в ближайшие годы государственные субъекты смогут обосновать стратегии для преодоления неизбежных изменений.

Секторами недвижимости, на которые стоит обратить внимание в 2024 году, станут жилая недвижимость и логистика. «2024 год станет еще одним очень сложным годом для инвесторов. Однако, как и всегда в периоды сильной турбулентности рынка, откроются интересные возможности» – считает Алекс Джеффри, исполнительный директор компании Savills Im, по словам которого – «Существует четкая тенденция к увеличению ассигнований на жилье и логистику». Необходимость создания современного продукта, отвечающего пожеланиям пользователей, внесет решающий вклад в поддержку значительных объемов новых инвестиций в этот сектор. И не только среди частных лиц. Действительно, аренда жилья всегда была бизнесом для частных лиц, но благоприятная динамика фундаментальных показателей делает потенциал сектора привлекательным для всех институциональных инвесторов. По мнению аналитиков Bnp Paribas REIM, арендная плата может вырасти на 18 % в Нидерландах, 15,5 % в Великобритании, 13,5 % в Испании, 10,5 % в Италии, 9 % во Франции и 7 % в Германии.

Но именно в логистическом секторе будут хорошие доходы. По данным компании Savills Im, тенденция к росту арендной платы в крупных логистических центрах сохранится и в 2024 году; уровень вакантных площадей практически нулевой, а существующий фонд в целом относительно старый: потенциал для современной, эффективной, экологичной и удачно расположенной недвижимости огромен. Логистический сектор, в частности городская логистика, продолжает стимулироваться растущим спросом на современные, экологически чистые и эффективные помещения, что в сочетании с относительным возрастом имеющихся площадей создает условия для значительных возможностей развития для инвесторов.

Согласно последнему отчету Usa Housing Report di RE/MAX о состоянии рынка жилья в США, несмотря на то, что в четвертом квартале 2023 года наблюдалось замедление темпов роста, новый год может принести волнующие ветры перемен для покупателей и продавцов жилья. Рынок жилья США пережил период замедления в последнем квартале 2023 года, однако 2024 год открывает возможности для оживления, поскольку существует несколько факторов, которые могут положительно повлиять на покупателей и продавцов. Компания Clarion Partnersс осторожностью, но и с оптимизмом смотрит на 2024 год, считая, что текущие рыночные условия могут создать привлекательные возможности для покупки в ближайшие 12-18 месяцев.

Что касается Китая, то крупнейший частный застройщик Country Garden прогнозирует, что рынок недвижимости останется слабым в 2024 году, как и десять крупнейших инвестиционных банков, включая Goldman Sachs, Morgan Stanley и UBS, которые прогнозируют, что спад в жилищном секторе Китая продолжится в 2024 году. Тем временем Высокий суд Специального административного района Гонконг (Hksar) в конце января издал приказ о ликвидации гиганта рынка недвижимости Evergrande. Компания уже получила требование о ликвидации от своих кредиторов и готовила новый план реструктуризации долга. Иностранные кредиторы подали на компанию в суд из-за нескольких пропущенных платежей. Ранее гигант недвижимости – группа, акции которой котируются на Гонконгской фондовой бирже, является самым задолжавшим застройщиком в мире с долгом, эквивалентным более чем 300 миллиардам долларов США, – пытался избежать ликвидации с помощью плана реорганизации. Ликвидация, вероятно, еще больше подорвет доверие к испытывающему трудности рынку недвижимости второй по величине экономики мира и вызовет турбулентность на фондовом рынке, который правительство недавно попыталось вновь стабилизировать.

(Изображение на обложке jannoon028 | Freepik)