Экономический рынок
Рынок недвижимости не сбавляет темпов и в 2018 | Илария Везентини
На глобальном рынке недвижимости ожидаются положительные результаты за год, несмотря на усиление экономических и политических рисков: инвестиции в недвижимость действительно достигли в первом полугодии 2018 самого высокого уровня за последние десять лет (+13% годового прироста в объеме 341 миллиарда долларов). На ближайшие месяцы также предполагается сохранение данного уверенного тренда, учитывая растущее стремление общества перемещать ресурсы в недвижимость, как надежное убежище. Поэтому завершение года предполагается с высокими показателями объемов продаж, близких тем, что были зарегистрированы в 2017 году, на уровне примерно 715 миллиардов долларов, несмотря на меньшее предложение новых объектов на рынке по сравнению с предыдущими двенадцатью месяцами. Именно такая картина вырисовывается из доклада “Global Market Perspective”, опубликованного в августе 2018 корпорацией Jones Lang Lasalle из Чикаго, колоссом в сфере консультирования по вопросам недвижимости, которая через свою сеть, состоящую из более чем 70 тысяч профессионалов в 80 странах мира, поквартально производит мониторинг состояния и сценариев развития в мировой строительной отрасли.
Америка и зона ЕМЕА остаются по-прежнему двумя наиболее важными макро-регионами для сферы недвижимости в абсолютных показателях, оба со средними индексами роста, в первом семестре 2018 на уровне 9% и объемами продаж примерно 130 миллиардов долларов, но с неравномерным распределением внутри этих территорий (+11% США и -78% Бразилия; +60% Франция и -30% Испания или +23% Германия и -14% Италия). Поэтому поддерживать мировую динамику до конца года будет Азиатско-Тихоокеанский регион, который, достигнув роста в 29% с января по июнь (81 миллиард долларов инвестиций), вероятно должен обеспечить +15% годового прироста.
СЕГМЕНТЫ РЫНКА
Офисы
Во втором квартале года зарегистрирован новый рекорд объемов аренды офисов после достигнутого пика в 2007 году с ростом на 15% по сравнению с тем же периодом 2017 года, чему способствовал спрос на более здоровые и качественные рабочие пространства. Азиатско-Тихоокеанский регион регистрирует настоящий бум с впечатляющими показателями +45% за год, достигнув впервые цифры в 2 миллиона квадратных метров (от общего объема в 11,3 в 96 рынках, проанализированных компанией JLL). Хорошая динамика отмечается и в Европе, где лизинг офисов достиг во втором квартале года рекордных +5% (во главе с Парижем, Лондоном и Москвой), а также в США с показателем +14%, несмотря на охлаждение спроса. Показатель несданных офисов достиг своего циклического минимума и составил 11,5% во втором квартале 2018, на 20 базисных пунктов ниже индекса первого квартала и с еще более низкими показателями в Европе (6,7%) и Азиатско-Тихоокеанском регионе (10,6%) по сравнению с неизменившимся показателем в США (14,8%). Прогнозируется, однако, увеличение показателя свободных офисов, начиная с данного момента до декабря (тем не менее, ниже 12%) поскольку в этом году планируется сдать новых 17,8 миллионов квадратных метров, а цикл уже достиг своего апогея. Возрастет и арендная плата за наиболее престижные офисы (так называемые прайм-офисы), которые начиная с прошлого года, стабильно прибавляют +3 и +4%. Наибольшие увеличения ожидаются в Сингапуре, Сиднее, Торонто и Сан-Паулу. Немногие крупные города (в частности, Джакарта и Мехико) ожидает снижение арендной платы в связи с резким ростом новых предложений в результате ввода новых объектов в этом году.
Торговля и промышленность
В сфере крупной торговли спрос остается избирательным и ориентированным на уже существующие пространства с наиболее высокими эксплуатационными показателями, в то время как традиционная розничная торговля продолжает вкладывать свои средства. С одной стороны, это подталкивает собственников диверсифицировать предложение, а с другой стороны, предлагает мелкой торговле воспользоваться новыми возможностями для развития в пространствах, оставленных крупными торговыми сетями. Решительно позитивно выглядит ситуация в отельном сегменте, благодаря качественному улучшению структур и растущему спросу на путешествия: в первой половине 2018 года увеличились трансакции в сфере гостиничной недвижимости на 5% (29,2 миллиарда долларов). В основном речь идет об инвесторах в Северной Америке, которые нацелены на активы в Европе.
Жилье
Хорошо выглядит и общая картина рынка жилья на пяти континентах. В Соединенных Штатах рынок аренды квартир в кондоминиумах стабилен, и хотя предложение растет, показатель несданных квартир не фиксирует тенденции к увеличению (5,2%), в то время как арендная плата увеличивается (+2,4% за последние 12 месяцев). Тем не менее, прогнозируется охлаждение цен до середины 2019 года в связи с увеличением ввода новых объектов недвижимости. В то же время цена односемейных американских домов продолжает повышаться. В Европе остается высоким спрос среди государственных инвесторов на жилые объекты, с показателями, намного превышающими средние, как в Германии, так и в Голландии. В Великобритании в связи с Брекситом повышение цен сдерживается, однако в этом году ожидается новый рекорд инвестиций в жилье. В Азиатско-Тихоокеанском регионе дают о себе знать ограничительные меры, введенные правительством Гонконга и Сингапура с целью охлаждения рынков. Аналогично в Шанхае действуют контролируемые цены на новое жилье, а строители в Пекине предлагают по собственной инициативе более конкурентоспособные цены для увеличения продаж на фоне очень строгого ограничительного законодательства в области городского развития.
Октябрь 2018
