Инвестиции в логистику уменьшаются

Стоимость логистики в Европе составляет 58 миллиардов, причем прирост на старом континенте замедляется, а Италия его увеличивает за счет иностранных инвесторов и рынка онлайн-продаж. И все это происходит на фоне двух новых тенденций: инновации и устойчивое развитие.

Такова, в двух словах, была ситуация на рынке логистики в 2022 году, где Италия находилась в первых рядах по объему инвестиций, а Милан остается лидером и в 2023 году гонка, даже если приток инвестиций уменьшается. Что касается прошлого года, то с ростом инвестиций на 7% и объемом, превысившим 3 млрд, Италия подтверждает первое место по росту в Европе, который, с другой стороны, снизился на 15% по сравнению с 2021 годом.

Таковы некоторые цифры, вытекающие из «Отчета о рынке логистической недвижимости за 2023 год», представленного компанией Scenari Immobiliari в сотрудничестве с SFRE, компанией по управлению проектами и строительством, специализирующейся на логистической недвижимости и легкой промышленности. Согласно выводам Savills, Милан поднялся на 5-е место среди европейских городов, привлекающих наибольший объем инвестиций в недвижимость в 2022 году, в основном благодаря офисному и жилому секторам. На европейском пьедестале почета находятся Лондон, Париж и Берлин, за которыми следует Стокгольм. На шестом месте Дублин, за ним следуют Брюссель, Осло и Хельсинки; Мадрид замыкает список 10-ти самых ликвидных городов с точки зрения капиталовложений.

На глобальном уровне настоящей бомбой рынка стало заявление американского гиганта Blackstone о недавнем создании глобального фонда недвижимости Blackstone Real Estate Partners X с капиталом в 30 млрд долларов, считающегося крупнейшим фондом недвижимости, когда-либо запущенным американской SGR. И даже в этом случае логистика, офисы, гостиничный бизнес и жилье будут активами, находящимися под пристальным наблюдением структуры, которая также будет работать в Европе и Италии. Blackstone уже открыл в Европе шесть фондов, последним из которых в 2020 году стал Blackstone Real Estate Partners Europe VI объемом 9,8 млрд евро, а фонд № 7 находится в стадии подготовки. Среди различных сделок в 2022 году, Blackstone был крупнейшим игроком в истории, который приобрел итальянские компании по операциям с недвижимостью: покупка за 1,2 млрд евро компании Reale Compagnia Italiana, которая имеет на своем счету 14 престижных объектов недвижимости в Милане и один в Турине, включая культовую «Via Montenapoleone 8» и Galleria Subalpina в столице региона Пьемонт.

Согласно анализу компании Dils, специализирующейся на недвижимости, в первом квартале 2023 года рост в Италии замедлился. Фактически, из общего объема инвестиций в недвижимость в размере около 1 млрд евро, сегмент логистики обеспечил инвестиции в размере 258 млн евро (27% от общего объема), что на 17% меньше, чем в последнем квартале 2022 года. Кроме того, в первом квартале 2023 года было зафиксировано поглощение логистических площадей в размере 626 тысяч квадратных метров, что на 12% меньше, чем в том же квартале 2022 года. При этом, опять же по данным Dils, в первые три месяца этого года на основных рынках продолжалась тенденция роста арендной платы за помещения «прайм». Самые высокие показатели были зафиксированы в Риме и Милане (63 евро/кв.м/год), рост также был отмечен в Болонье (60 евро/кв.м/год), Пьяченце (54 евро/кв.м/год) и Турине (50 евро/кв.м/год). Более того, последние исследования, проведенные в 2023 году собственным исследовательским отделом WCG, World Capital Group, показывают, что логистика и офисы являются наиболее эффективными классами коммерческих активов. Логистические активы оказались наиболее привлекательными и востребованными инвесторами в первые три месяца года. На самом деле, рынок логистики безопасен и стабилен, арендная плата в целом растет по сравнению с первой половиной 2022 года: Милан вырос на +3,3%, Рим на +2,4%, Пьяченца на +8,1% и Болонья на +9,1%.

С точки зрения развития, первые месяцы 2023 года подтверждают, что средний размер складов имеет тенденцию к увеличению, причем 66% объема поглощения приходится на объекты площадью более 20-ти тысяч квадратных метров. «В первые месяцы 2023 года на рынке появились склады площадью более 50-ти тысяч квадратных метров, а также 3 из 6 складов, которые GLP собирается построить в Италии», – объясняет Марко Белли, директор GLP по Италии. Он добавляет: «С точки зрения объемов, выделяется Милан (37%), за ним следуют Венето (11%), Рим (11%) и Болонья (7%), даже если с этого года граница институциональной логистики перемещается дальше на юг вдоль полуострова, на рынки, такие как Кампания и Апулия, где растет спрос».

Возвращаясь к исследованию компании Scenari Immobiliari, ее генеральный директор Франческа Зирнштейн объясняет: «Национальный рынок логистической недвижимости является прочным и зрелым, но его будущее зависит от выбора инноваций, дизайна и технологий, которые будут сделаны в ближайшие годы. Кроме того, по сравнению с прошлым, пространство рассматривается как основополагающий элемент для того, чтобы склад, в самом положительном смысле этого слова, накапливал достаточные запасы и справлялся с новыми перебоями в процессе поставок, уменьшая последствия роста затрат и конкуренции в скорости реагирования на спрос».

Июнь 2023