Спрос на европейском рынке недвижимости | Джорджо Коста

Недвижимость все более превращается в пространство сервиса и все менее воспринимается как активы, подлежащие управлению. Поэтому главный вызов, с которым сталкивается сфера недвижимости, заключается именно в том, чтобы суметь управлять этим комплексом быстро меняющихся задач с той же скоростью, с какой действуют финансовые инвесторы. Это один из главных выводов, который следует из исследования тенденций в области недвижимости в 2018 году, проведенного агентствами Waterhouse Cooper и Urban Land Institute. Что касается европейского контекста, ситуация выглядит довольно динамично, но скорость разнится от страны к стране. Север Европы представляется более агрессивным и конкурентным, а Юг Европы выглядит вяло. В частности, не очень оптимистичная картина в Италии, где лишь Милан имеет сильную позицию в плане инвестиционной привлекательности (оставаясь во второй части рейтинга крупных городов), а настоящим «балластом» представляется Рим (28° место из 31 проанализированного города, хуже обстоит дело лишь в Афинах, Москве и Стамбуле, замыкающем классификацию), где интерес вызывает исключительно гостиничная сфера и частично торговая недвижимость, благодаря туристическому потоку, но в целом город не привлекателен в плане офисной недвижимости.

В итоге наша страна, начиная с четвертого квартала 2016 по третий квартал 2017 года, привлекла в сфере недвижимости инвестиций на сумму 9 миллиардов евро против 68 в Германии, 64 в Великобритании (которая в этой сфере не теряет позиций, несмотря на Brexit), 25 во Франции, 18 в Испании и 13 в Швеции. Хуже Италии по возрастанию располагаются Финляндия, Польша, Чешская республика, Австрия, Ирландия, Венгрия, Португалия и Греция. К тому же, как подчеркивают специалисты, сектор инвестирования в недвижимость остается в фаворитах благодаря существенному притоку наличных средств по причине скромных доходов от ценных бумаг, иногда уходящих в минус, а также от ощущения того, что уровень цен на инвестирование в акции стал слишком высоким. Кроме того, рыночная конъюнктура с низкими процентными ставками способствует росту банковских займов на приобретение недвижимости, которая в настоящее время стала гораздо более доходной, чем ценные бумаги.

В докладе также указаны наиболее обещающие сегменты рынка недвижимости. Первое место занимает логистическая недвижимость, как в виде больших пространств для товаров, особенно в свете непрерывного и неизбежного роста электронной торговли, так и в плане так называемой городской логистики, речь идет о точках распределения, максимально приближенных к конечному потребителю товара; эта тенденция уже наблюдается в Соединенных Штатах, сейчас она уже появляется на английских берегах и на европейском континенте.

Среди других обещающих направлений, в которые следует инвестировать согласно исследованию: жилье для студентов, гостиницы, дома для престарелых, апартаменты с обслуживанием, коллективные офисы и прилагаемые услуги, санатории, центры обработки данных и небольшие помещения для хранения личных вещей. В частности, санатории и дома для престарелых будут выгодны, учитывая демографический тренд, но при этом вызов состоит, по мнению авторов исследования, в правильной модели управления и выстраивании эффективного бизнеса.

Подводя итоги, на переднем плане рынка недвижимости наиболее активными центрами Европы остаются Лондон (оборот в 31 миллиард евро от купли-продажи в период октябрь 2016 – сентябрь 2017), за ним следует с большим интервалом Берлин (9 миллиардов), Париж (8 миллиардов), Франкфурт и Мадрид (7 миллиардов), Амстердам и Мюнхен (6 миллиардов), Гамбург, Вена и Копенгаген. Италия, точнее Милан, остается в нижней части рейтинга (но недалеко от Вены), хотя ломбардский мегаполис по-прежнему воспринимается как город «с другой историей по сравнению с остальной Италией».