Европейский рынок жилья с оптимизмом смотрит в 2025 год

(Февраль 2025) | В 2025 году на европейском рынке недвижимости намечается постепенный рост. Об этом говорится в докладе «Перспективы европейского рынка недвижимости до 2025 года», подготовленном компанией CBRE (Coldwell Banker Richard Ellis), которая является крупнейшей в мире компанией по инвестициям и услугам в сфере коммерческой недвижимости. Несмотря на сохраняющиеся трудности, ожидается, что инвестиции в недвижимость будут расти по мере сокращения разрыва между спросом и предложением, а рост рынка аренды во второй половине года, что будет обусловлен ростом арендной активности в большинстве секторов. «2024 год, – говорит Тасос Везиридис, исполнительный директор и руководитель отдела идейного лидерства в Европе компании CBRE, – стал переходным для европейского рынка недвижимости. Благодаря тому, что инфляция приблизилась к целевым значениям, а процентные ставки достигли своего пика и снижаются, мы наконец-то движемся к долгожданной стабильности. Заглядывая в будущее, мы ожидаем, что экономика будет расти благодаря снижению процентных ставок, которое будет стимулировать инвестиции в бизнес, и повышению реальных доходов, которое восстановит доверие потребителей».

В 2024 году инфляция продолжила снижаться до приемлемых уровней, стоимость энергоносителей стала меньше влиять на экономический рост, а процентные ставки достигли своего пика, что заставило центральные банки постепенно начать их снижение во второй половине года. Тем не менее, экономический рост оставался чуть выше уровня 2023 года, а рынок недвижимости демонстрировал робкое восстановление. В 2025 году инвестиционная активность будет расти, поскольку на рынок будет выводиться больше активов благодаря более благоприятным условиям финансирования.

«Мы ожидаем, – продолжил Тасос Везиридис, – роста инвестиций в недвижимость, поскольку ожидания покупателей и продавцов совпадают, предложение возможностей на рынке расширяется, а возросшая стабильность цен позволяет инвесторам лучше планировать доходность. Снижение стоимости капитала также повысит доходность и поможет увеличить объем инвестиций. Что касается аренды, то ожидается рост активности, особенно во второй половине года, при этом основное внимание будет уделяться помещениям высшего качества».

Устойчивое развитие будет оставаться одним из ключевых вопросов, поскольку все более строгие и сложные правила отчетности и раскрытия информации в Европе затрагивают все отрасли. В любом случае, жилой сектор стал крупнейшим в Европе, и его значение, как ожидается, будет продолжать расти. CBRE подчеркивает постоянную проблему нехватки жилья, поэтому для удовлетворения спроса в Европе необходимо построить 9,6 млн домов, в то время как количество разрешений на строительство продолжает снижаться. В связи с ростом стоимости аренды и все большей приватизацией ожидается усугубление проблем с доступностью жилья для арендаторов. Несмотря на эти проблемы, согласно исследованию CBRE, рынок «строительства под аренду» и студенческие объекты (PBSA), как ожидается, продолжат привлекать инвестиции в долгосрочной перспективе.

По данным CBRE, в секторе логистики ожидается рост арендной активности в течение 2025 года, особенно во второй половине года. Ожидается, что уровень доступности площадей стабилизируется по мере появления новых арендодателей, хотя рост арендной платы может замедлиться из-за изменений в динамике арендаторов. Элитные и премиальные помещения будут по-прежнему вызывать большой интерес у инвесторов, особенно крупные объекты.

Исследование прогнозирует рост инвестиций на рынке офисной недвижимости благодаря повышению доступности кредитов и стабилизации кредитной маржи. Инвесторы все больше заинтересованы в реконструкции объектов с дополнительным потенциалом в высококачественную недвижимость. Исследование CBRE показывает, что рост объемов аренды в течение года составит от 5 до 10 %, приблизившись к историческим уровням. В таких крупных городах, как Мадрид, Амстердам и Варшава, уже наблюдаются признаки стабилизации или снижения уровня доступности жилья. Однако ожидается, что разница между высококачественной и низкокачественной недвижимостью еще больше увеличится.

Таким образом, рынок розничной торговли готов к росту числа сделок с элитными торговыми центрами благодаря тому, что доходность становится все более привлекательной. По мнению CBRE, хотя рост потребления будет замедляться, расширение розничной торговли должно поддерживать стабильный рост арендной платы. Коммерческие парки, магазины на центральных улицах и торговые центры премиум-класса, скорее всего, превзойдут ожидания, что свидетельствует о высоком спросе на качественные торговые площади.

Европейский гостиничный и туристический сектор продолжал расти, и его перспективы на 2025 год также положительные. По мнению CBRE, такие сильные рынки, как Греция, Франция, Италия и Испания, имеют все шансы увеличить заполняемость и повысить среднесуточные цены. Рост международного спроса, особенно со стороны путешественников из США, будет способствовать увеличению выручки на один свободный номер. Поэтому инвестиции в гостиничный сектор должны оставаться внушительными, поддерживаемыми хорошими перспективами доходности.

Наконец, инвестиционные возможности центров обработки данных будут расти: в 2024 году будет запущено несколько проектов «powered-shell». По прогнозам CBRE, в 2025 году спрос на площади в центрах обработки данных превысит предложение, что будет обусловлено появлением крупных облачных провайдеров, известных как гипермасштабируемые компании, а также поставщиков услуг искусственного интеллекта и высокопроизводительных вычислений. На некоторых рынках, например в Лондоне, поставщики могут повысить цены более чем на 10 %, чтобы компенсировать рост стоимости строительства и ограниченность свободных площадей. Несмотря на проблемы с энергоснабжением, ожидается, что мощность центров обработки данных на пяти крупнейших европейских рынках будет расти на 20 % в годовом исчислении.