Экономический рынок

Вертикальное земледелие и нео-мануфактура: город третьего тысячелетия | Барбара Бенини

Город будущего не будет определяться исключительно городским центром, а будет развивать важную часть своего функционала за пределами центральной территории, в так называемом «среднем городе», иначе говоря в той зоне, которую нельзя определить ни как городской центр и ни как классический зеленый пригород. Сюда входят такие инфраструктуры как аэропорты и порты, а также территории, занятые офисами и логистическими структурами. Это подтверждается в исследовании “Urban evolution”, проведенном JLL, консалтинговой компанией в сфере недвижимости, и опубликованном  в марте 2022 года в сотрудничестве с финансовой компанией Arthesia, цель которого состоит в определении главных направлений городского развития и его потенциала.

В исследовании JLL выделяется два конкретных пути развития, которые все больше будут влиять на наши города и их рынки недвижимости в ближайшие годы: локализация в городе обновленных производственных предприятий, нео-мануфактуры, и новое промышленное производство еды, известное как вертикальное земледелие. Инновационные реалии, отвечающие новым парадигмам функциональности и устойчивого развития, представляют собой исключительно интересные возможности для девелоперов и инвесторов в сфере недвижимости.

Эти новые виды использования городского пространства обретают большое значение для улучшения снабжения и привлечения в город предпринимательства с добавленной стоимостью, которое в настоящее время расположено в Азии или в других европейских странах. Местное производство и снабжение будут становиться все более актуальными, особенно в свете ответственного производства и потребления, создания экологически устойчивых городов и сообществ, что определено целями устойчивого развития, сформулированного ООН.

Итак, вертикальная культивация. Под этим определением понимается культивация продуктов растительного или животного происхождения в многослойной среде. Вертикальное земледелие может иметь место во всем здании или на его отдельных уровнях, таких как подвал или крыша с естественным освещением или без него. Размеры вертикального хозяйства варьируются от микро-культиваций для поставок в отдельные рестораны до массового крупномасштабного производства.

Урожайность в вертикальном земледелии намного выше, чем в традиционном или парниковом садоводстве, для некоторых видов продукции она может быть выше в 100 раз. Это означает, что 1 квадратный метр поверхности вертикального хозяйства может дать такой же результат как 100 квадратных метров традиционного аграрного участка. Чтобы лучше понять эти возможности, достаточно представить, что в одной Германии имеются складские помещения общей площадью 50 миллионов квадратных метров, потенциально пригодные для вертикального земледелия, способные производить суточную норму калорий для всего немецкого населения.

Но на этом преимущества не заканчиваются. Вертикальное земледелие позволяет производить 365 дней в году, независимо от погодных условий (устраняя таким образом риск потери урожая), оно может осуществляться в подземных туннелях или на сотом этаже небоскреба и поскольку все производится на месте, полностью устраняется проблема транспортировки со всеми вытекающими последствиями в плане загрязняющих выбросов.

Благодаря вертикальному земледелию, намечается новый способ культивирования с высоким технологическим содержанием, для которого характерна высочайшая степень экологической устойчивости (вертикальное земледелие требует от 70% до 95% меньше воды и от 10 до 20 раз меньше земли по сравнению с традиционным), точность планирования, благодаря используемой технологии и регулярному снабжению водой, светом и питательными веществами, что сводит к минимуму риск остановки производства, а также самодостаточность, так как производство ведется на местном уровне, как в «домашнем» масштабе (представьте себе встроенные стеллажи и мини парники в супермаркетах), так и в промышленном.

Что касается конкретно сектора недвижимости, вертикальное земледелие требует соответственно спроектированных и построенных зданий с особыми техническими и технологическими характеристиками, которые обеспечивают поддержание постоянной или регулируемой температуры и контроля влажности воздуха с помощью изолирующей обшивки зданий.

Конечно, чтобы данный вид земледелия встал крепко на ноги, необходимо еще доработать некоторые аспекты, такие как высокое потребление электроэнергии или правильное планирование использования почвы, но уже существуют примеры удачного опыта в этом направлении, как в Восточной Азии, так и в Европе.  В Германии, например, берлинская компания Infarm управляет целой сетью хозяйств с вертикальной культивацией в одиннадцати странах. На немецкой территории компания имеет три крупных аграрных хозяйства в Берлине, район Шпандау, Ганновере, район Лангенхаген, и в Пфунгштадте и имеет очень амбициозные цели роста: до 2030 года Infarm планирует управлять сотней центров вертикальной культивации в двадцати странах.

Сектор недвижимости является важным участником и партнером в развитии этих реалий. Для новаторских инвесторов в недвижимость, которые мыслят на долгую перспективу и имеют смелость рассматривать более широкую секторальную гамму в своих портфелях, этот тип собственности становится привлекательной альтернативой традиционным классам активов. Интересные возможности инвестирования могут представлять собой склады, уже не используемые для логистики в связи с их расположением, но они могут быть переоборудованы для промышленного пищевого производства. Их доходность в настоящее время оценивается от 4 до 5%, что несколько выше того, что в настоящее время платят за классическую логистическую недвижимость.

 

 

Согласно исследованию JLL, производства, основанные по принципу Индустрия 4.0, и новые технологии найдут свое место в городах будущего и откроют интересные возможности для использования свободных офисов и коммерческих пространств.

И вот здесь вступает в игру нео-мануфактура, т.е. городское производство, использующее инновационные технологии и материалы для производства индивидуальной продукции в основном в небольших количествах и в то же время способной выстроить эмоциональную связь с местом изготовления и с ним ассоциированным имиджем продукта. Неомануфактурное производство означает, что оно расположено рядом с жилыми кварталами города. В конечном счете нео-мануфактура применима ко всем отраслям, которые ориентированы на город, например, hi-tech, здравоохранение и ремёсла.

Нео-мануфактура является интересным сектором по двум главным причинам: возвращает в город рабочие места высокого уровня, не входящие в сферу услуг и знаний, и делает привлекательным производство в городской среде с соответствующим городским брендом (так сказать, “made in” на местном уровне), особенно для продукции, характеризующей стиль жизни, к примеру, велосипеды, мода, часы и очки, но также и более крупные продукты, такие как электроскутеры или специализированные электромобили, что может стать явным преимуществом в плане маркетинга продукции. Город тоже получит выгоду от этих брендов, а предприятия станут послами городской марки.

Таким образом, нео-мануфактуре тоже суждено стать новым подклассом в секторе недвижимости. Первые признаки уже существуют, достаточно вспомнить о внутригородских пространствах, арендованных производственными предприятиями для показа собственной продукции.

В этой сфере немецкий рынок имеет большой потенциал. В Германии существует 24 тысячи производственных компаний, имеющих менее 50 человек сотрудников. Всего на этих предприятиях работает примерно 690000 человек и более чем 3700 из этих компаний расположены в городах или городских районах. Внутри этих городов небольшие предприятия составляют 46% от всех производственных компаний.

Наконец, анализируя предприятия и работников, занятых в секторах, «ориентированных на город», агентство JLL подсчитало, что в Германии нео-мануфактура могла бы вовлечь 680000 предприятий с общим числом занятых до 6,7 миллионов сотрудников.

 

 

Спрос среди инвесторов на недвижимость, которая потенциальна пригодна для размещения нео-мануфактур, в Германии очень высокий. В 2021 году был достигнут новый рекорд по объему сделок на немецком рынке недвижимости, составивший более 110 миллиардов евро.  Также в 2021 году был установлен новый рекорд в логистическом сегменте с инвестицией более 10 миллиардов в производственные склады, дистрибьюторскую недвижимость и небольшие производственные предприятия.

В заключение можно сказать, что стремление городов стать производственными, инклюзивными и разнообразными пространствами, требование экологической устойчивости и новое переосмысление города приведут, по мнению JLL, к появлению новых классов инвестирования в недвижимость. В ближайшие годы вертикальное земледелие получит существенное ускорение благодаря общественному обсуждению касательно климатического изменения применительно к земледелию, и одновременно нео-мануфактура будет предлагать возможность большей интеграции промышленного производства в города и расширения функциональных сфер в городских агломерациях.

 

Скачать исследование JLL «Urban Evolution»

 

Май 2022