В Европе недвижимость берет верх над ковидным кризисом | Джорджо Коста

Цены на офисы и склады растут, предложения жилья в историческом центре менее привлекательны, значительный рост цен на недвижимость в целом. Лондонская площадка и немецкая земля в перспективе – наиболее предпочтительные цели для мировых инвесторов: однако, следует обратить внимание на риск пузыря при размещении там, где уже были достигнуты высокие индексы (Москва и Стокгольм), но этот риск, похоже, не затрагивает ни Милан, ни Париж.

Таковы главные элементы, которыми можно охарактеризовать мир европейской недвижимости в течение 2022 года согласно прогнозам наиболее авторитетных операторов сектора недвижимости. Со своей стороны Статистический офис Европейского Союза недавно опубликовал отчет о динамике цен на жилье в во всех странах, входящих в ЕС, начиная с 2010 года до настоящего времени. В целом общая картина характеризуется ростом, однако есть некоторые исключения. Анализируя данные, можно отметить, что в период с 2010 по 2011 год цены на недвижимость переживали стадию роста, которая резко прервалась во втором квартале 2011: начиная с того момента и до первого квартала 2013 года тренд был на понижение, а затем наступил период определенной стабильности, продлившийся примерно пару лет. Перелом наступил в начале 2015 года, когда цена на недвижимость стала непрерывно расти, о чем свидетельствует тот факт, что в период со второго квартала 2020 по первый квартал 2021 года рост составил +7,3%. Если мы сравним цены 2010 года и 2021 годов, увеличение составило в среднем 34%, но с существенной разницей между разными странами—членами ЕС. Эстония, Люксембург и Венгрия занимают самые высокие ступеньки подиума с индексом роста соответственно 133%, 111% и 109%, а единственными странами, где наблюдалось снижение цен, были Греция (-28%), Италия (-13%), Кипр (-8%) и Испания (-3%).

В течение 2021 года престижные лондонские районы зафиксировали показатели в диапазоне от -2,3 до 14%, в то время как в пригороде Лондона и в остальной части страны были достигнуты увеличения от 11% до 15%.  Меняется и типология востребованных домов (сад и большие пространства) на лондонском рынке, который к тому же пострадал от отсутствия «богатых иностранных» клиентов. Так происходило до марта 2021 года; начиная с этого момента и далее, с отменой ограничений и возвращением «богатых иностранцев» ситуация изменилась, и в октябре цены на дома в центральной зоне выросли на 1,5%. Недавний опрос по заказу Urban Land Institute и PwC, показал, что Лондон остается наиболее привлекательным европейским городом для инвестиций в недвижимость. В том числе и вэб-портал Rightmove прогнозирует рост на 5% в 2022 году.

Отличный ответ французского рынка недвижимости, который по данным Национального института статистических и экономических исследований (Insee), достиг роста в 5, 85% ко второму кварталу 2021 года. Париж зафиксировал небольшое снижение (-0,2%), вызванное спросом на жилье в пригороде, которое может быть скомпенсировано спросом на недвижимость со стороны иностранных клиентов. В период с 2015 по 2020 год цены на жилье в Париже выросли на 30%. Небольшая корректировка за последний год может быть вызвана существенным ростом в предыдущие годы.

 

Перспективы в Европе

Согласно докладу European Outlook 2022 института исследований Scenari Immobiliari, который был выпущен осенью прошлого года, негативный период 2020 остался лишь воспоминанием. В докладе говорится, что все основные европейские рынки недвижимости закончили 2021 год в позитивной зоне и готовятся улучшить свои результаты в течение 2022 года. Общий объем инвестиций в сектор недвижимости в Европе превысил 100 миллиардов евро уже в конце первого полугодия 2021 года. Речь идет о незначительном снижении объема по сравнению с тем же периодом 2020 года, за которым последовало резкое ускорение активности в следующем квартале. К концу 2021 года в регионе EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) прогнозировались инвестиции в недвижимость на уровне примерно 250-260 миллиардов евро, с показателем роста 8-10% по сравнению с 2020 годом. И ситуация, похоже, продолжит улучшаться. Согласно докладу Outlook института Scenari Immobiliari, в текущем году действительно ожидается дальнейший рост объемов инвестиций, который превысит 280 миллиардов евро, приближаясь к рекордной цифре 2019 года, почти 300 миллиардов евро. Восстановление сектора недвижимости наилучшим образом проявляется в резком процентном изменении в положительной зоне зарегистрированных объемов продаж в отдельных европейских странах. Средний рост по сравнению с 2020 годом в пяти основных странах (Италия, Германия, Франция, Испания, Великобритания) почти достиг 10%. Эти позитивные данные свидетельствуют о тенденции восстановления, которая усилится в 2022 году, когда средний рост пяти основных государств должен превысить 15%. Что касается конкретных изменений в европейском жилом секторе, высокая активность зарегистрирована в Германии с прогнозом увеличения сделок на 12, 7% в 2021 и еще на 9% в 2022 году. Существенное увеличение операций по купле/продаже недвижимости будет зарегистрировано и в Великобритании с ростом на 18% относительно 2020 года и последующим +10% в 2022 году.  Учитывая только страны Emea, именно Франция заканчивает 2021 год с наибольшим повышением относительно 2020 года: +14,6%. Италия также закончит 2021 год со знаком плюс по сравнению с 2020 годом (рост сделок на 11%) и положительным прогнозом на 2022 год: в новом году, согласно докладу Outlook, рост сделок в жилой недвижимости составит 8,3%. Единственная страна, которая не завершит год с двухзначной цифрой роста будет Испания, где операции купли/продажи жилья к концу 2021 года будут тем не менее в положительной зоне +7,8%. Таким образом, все прогнозы на 2022 год для рынка недвижимости в целом выглядят позитивно, особенно в жилом секторе. И вполне вероятно, если санитарная ситуация улучшится, способствуя еще большему восстановлению экономики, результаты могут быть еще лучше, чем прогнозируется.

 

Риски спекулятивных пузырей

Мировой индекс пузырей на рынке недвижимости 2021 от банка UBS, ежегодное исследование, проведенное Главным инвестиционным офисом UBS Global Wealth Management, указывает, что риск пузырей в секторе недвижимости в среднем вырос за прошедший год, равно как и потенциальная серьезность коррекции цен во многих городах, включенных в индекс. Действительно, с середины 2020 по середину 2021 года рост цен на недвижимость в среднем ускорился на 6% с учетом инфляции. Только четыре города (Милан, Париж, Нью-Йорк и Сан-Франциско) не наблюдали роста цен на недвижимость. А в пяти городах рост цен достиг двухзначной цифры: Москва, Стокгольм и города Тихоокеанского региона – Сидней, Токио и Ванкувер. Ряд обстоятельств способствовал этому увеличению. Клаудио Сапутелли, руководитель отдела инвестиций в недвижимость в составе UBS Global Wealth Management, объясняет: «Пандемия коронавируса заставила многих людей проводить больше времени в своих домах, в связи с этим повысилась важность домашнего пространства, что привело к большей готовности платить за жилье».

 

Снижение спроса на городские центры и бум внегородских территорий

Жизнь в городах существенно изменилась. В связи с локдауном экономическая активность распространилась за пределы городских центров, в пригороды (иногда отдаленные) и города-спутники, то же самое произошло со спросом на недвижимость. Как следствие, впервые с начала 90-х годов цены на недвижимость в пригородных районах росли быстрее чем в городе за последние четыре квартала. Хотя некоторые эффекты могут быть временными, эта смена вектора ослабляет тезис о почти гарантированном росте цен на недвижимость в городских центрах. Последствия подобного смещения спроса вероятно будут еще более заметными в регионах, где население не растет или даже сокращается (например, в Европе), потому что в этом случае предложение будет следовать за спросом.  Матиас Холжей, основной автор исследования и руководитель швейцарского офиса инвестиций в недвижимость, UBS Global Wealth Management Chief Investment Office, заключает: «Долгий период спада на рынках городской недвижимости представляется все более вероятным, несмотря на низкие ставки». Что касается конкретно Европы, существенный дисбаланс регистрируется во Франкфурте, Мюнхене, Париже и Амстердаме. В то время как в Милане и Мадриде рынки недвижимости больше пострадали от пандемии, и потребуется период устойчивого уверенного экономического роста, чтобы вызвать бум недвижимости в этих городах. Как следует из отчета Найта Франка, австрийский рынок недвижимости демонстрирует высокий рост цен, особенно на квартиры и ожидается, что в 2022 году офисный сектор привлечет примерно третью часть трансграничного капитала в Австрию, который главным образом будет поступать от немецких инвесторов. Наконец, касательно Польши, ожидается, что польские офисы снова войдут в топ-20 мирового рейтинга по трансграничным капиталопотокам, в то время как на российском рынке офисной недвижимости количество вакантных площадей продолжит тенденцию к снижению, поскольку в нанимателях недостатка не будет, учитывая ограниченный выбор качественных предложений, а спрос на офисы будет подогреваться крупными IT- компаниями.

 

Февраль 2022