Ожидаемое понижение продажной цены на жилую недвижимость

Отличные результаты для мирового рынка недвижимости за 2022 год, но риск возникновения «пузыря» ожидает за каждым углом, и на первых местах по диспропорции цен такие города, как Торонто, Франкфурт, Мюнхен, Амстердам, Лондон, Майами и Лос-Анджелес, в то время как на итальянском рынке ценовые диспропорции наблюдаются в меньшей степени. Международный валютный фонд предупреждает о том, что для глобального рынка недвижимости наступает «поворотная точка», обусловленная ростом процентных ставок в качестве ответа на давление, оказываемое на цены, а также последующим увеличением стоимости займов вместе с завышенной оценкой домов. Возможно значительное снижение цен на дома, которое будет повсеместным. Данные Oxford Economics указывают на весьма враждебный сценарий, по которому в следующие три года реальные цены на дома могут опуститься на 25% в экономически развитых странах против 10% в развивающихся экономиках. Впрочем, владельцам домов во всем мире придется столкнуться со все более непосильными взносами по кредиту, взятому на покупку дома, в то время как будущие покупатели жилья будут иметь дело с ценами, растущими быстрее, чем доходы. Европейский центральный банк рассчитал, что в контексте низких процентных ставок увеличение ставки на потребительский кредит на один процентный пункт соответствует падению цен на дома примерно на 9% и снижению на 15% вложений в недвижимость по прошествии примерно двух лет. Возможно также, что замедление рынка недвижимости ослабит в целом экономическую деятельность, нанеся ущерб строительной промышленности и ее поставщикам. Для Клаудио Сапутелли, Главы подразделения недвижимого имущества Группы UBS, «инфляция и потери активов, обусловленные нынешней турбулентностью на финансовых рынках, сокращают покупательную способность семей, что тормозит спрос на дальнейшую жилую площадь. Следовательно, жилая недвижимость становится менее привлекательной в качестве капиталовложения, поскольку расходы на займы во многих городах все в большей степени превышают рентабельность инвестиций в аренду жилья”.

Между тем, европейский рынок недвижимости закроет 2022 год с оборотом, выросшим почти на 10% относительно 2021 года. Отличный год также и для итальянского рынка, который закроет текущий год с оборотом в 140 миллиардов евро (+9,9 процентов). В период между июнем 2021 года и июнем 2022 года инвестиции в Европе достигли рекордной цифры в 387,3 миллиарда евро, что превышает на 35% соответствующий период в 2020–2021 годах. Данные получены на основании исследования института Scenari Immobiliari «Европейский прогноз на 2023 год». «Рынок, поясняет Марио Бролья, Президент института Scenari Immobiliari, – находится на сложном этапе в рамках экономического сценария, который переживает самую настоящую бурю между войной, инфляцией, постпандемией и политическим кризисом, который по всей вероятности продлится и в 2023 году. После двух особо позитивных лет компании по недвижимости смогли организоваться и даже со значительными финансовыми возможностями, сила спроса еще достаточно крепкая, поскольку основывается на обновлении продукта, а не спекуляции, но внешние условия, напротив, негативные и стараются заставить рынок изменить свое направление».

В действительности существует конкретный риск возникновения «пузыря». UBS Global Real Estate Bubble Index 2022 – ежегодное исследование, проводимое Главным инвестиционным офисом UBS Global Wealth, показывает насколько высоки диспропорции на глобальных рынках жилой недвижимости в городах, а цены не соответствуют растущим процентным ставкам. В этом году рейтинг возглавили Торонто и Франкфурт, и оба рынка дают понять, что имеется риск образования «пузырей». Высокая степень риска наблюдается также на рынках Цюриха, Мюнхена, Гонконга, Ванкувера, Амстердама, Тель-Авива и Токио.  В Соединенных Штатах все пять проанализированных городов находятся в категории с завышенной стоимостью недвижимости, и диспропорция наиболее очевидна в Майами и Лос-Анджелесе по сравнению с Сан-Франциско, Бостоном и Нью-Йорком. Рынки жилой недвижимости в Стокгольме, Париже и Сиднее также остаются завышенными, несмотря на некоторую тенденцию охлаждения. Другими рынками жилой недвижимости с завышенной стоимостью являются Женева, Лондон, Мадрид и Сингапур. В Сан-Пауло, а также в Милане и Варшаве оценка умеренная, и несмотря на стабильный год, рынок недвижимости в Дубае остается в зоне справедливой оценки стоимости. Исследование Ubs показывает, что во всех городах, за исключением трех – Парижа, Гонконга и Стокгольма, наблюдается рост цен на жилую недвижимость. Кроме того, во всех городах очевидно увеличение ипотечных кредитов, и уже второй год подряд задолженность семей значительно растет и превышает долгосрочный средний показатель.

Январь 2023