Европейский гостиничный бизнес привлекает инвесторов

(Июнь 2024) | Туризм развивается, и идет гонка за реконструкцию «устаревших» зданий и строительство новых отелей. И если Лондон остается любимым направлением, а Мадрид обгоняет Париж, то Италия не уступает: Рим и Милан занимают четвертое и восьмое места соответственно; но важнее то, что 90% инвесторов сохранят или увеличат свои инвестиции в 2024 году, причем Испания и Великобритания будут лидировать, а, по прогнозам операторов, Италия займет третье место, как направление, наиболее предпочтительное для инвестиций.

Гостиничный сектор демонстрирует высокую динамику, и, как следует из исследования CBRE “Намерения европейских инвесторов в гостиничный бизнес в 2024 году”, европейский рынок гостиничных инвестиций будет расти в течение всего года. Италия, в свою очередь, окажется вторым по величине рынком инвестиций в гостиничный бизнес в Европе в первом квартале 2024 года с общим объемом инвестиций в 330 миллионов евро и ростом на 9 % по сравнению с тем же периодом 2023 года.

Италия, по данным Deloitte Real Estate & Hospitality, способна превзойти остальные страны Европы по обороту гостиниц и привлечению инвесторов, особенно в сегменте высокого класса. По данным исследования за 2023 год, оборот отелей полуострова составил 30,5 млрд евро, что позволило им занять первое место в Европе, опередив Великобританию (27,7 млрд евро) и Францию (26,2 млрд евро). Это превосходство можно объяснить тем, что гостиничные номера в Италии ценятся и продаются лучше, чем в других странах, а также тем, что гостиничное наследие Италии более значимо, чем в Европе в целом. В Италии насчитывается 21 % всех отелей Европы, то есть 31 806, против 22 185 в Германии (на втором месте) и 18 067 во Франции (на третьем месте). Также важны данные об инвестициях в отели, которые, согласно исследованию, достигли пика в 2019 году с 2,8 млрд евро, резко упали в 2020 году из-за пандемии и восстановились в последующие годы, оставаясь более или менее постоянными, но на более низком уровне, чем до пандемии (в 2023 году они составили 1,5 млрд). Привлечение инвестиций в Италию в 2024 году остается на высоте: полуостров находится в поле зрения 89 % инвесторов, а половина инвестиций приходится на люксовый сегмент, причем 26 % – на luxury и 21 % – на top luxury.

Если вернуться к исследованию CBRE, то наибольшую активность проявят компании с активами под управлением менее 5 миллиардов долларов по всему миру: более половины из них планируют увеличить объем инвестиций в этот сектор. Только 10 % компаний с активами более 50 миллиардов долларов по всему миру планируют сделать то же самое. Наиболее привлекательными для инвестиций считаются люксовые сегменты рынка, которым отдают предпочтение 51 % и 45 % респондентов соответственно. Оба сегмента быстро восстановились после пандемии и показали лучшие результаты, чем гостиничный рынок в целом, чему способствовал неиспользованный спрос.

В рейтинге городов первое место занял Лондон, чему способствовали долгосрочные фундаментальные показатели города и более высокие ожидаемые уровни расходов на въезд туристов. Мадрид, напротив, обогнал Париж и стал вторым любимым европейским направлением для инвесторов, становясь все более привлекательным для глобального капитала, причем значительный интерес к нему проявляет Латинская Америка. Что касается итальянских городов, то Рим и Милан вошли в первую десятку, заняв четвертое и восьмое места в списке самых привлекательных европейских городов соответственно. Афины также входят в десятку лучших европейских городов; в 2023 году в греческой столице наблюдался резкий рост показателей гостиничной деятельности, более чем на 30 процентов в годовом исчислении, а продолжающееся развитие Афин и многих туристических рынков Греции предлагает инвесторам важную альтернативу для роста и диверсификации портфеля.

В свою очередь, Италия не разочаровывает в рейтинге привлекательности и занимает третье место в Европе среди наиболее привлекательных направлений для инвестиций в отели. И хотя объемы инвестиций снизились, в прошлом году в классе активов «Отели» было сосредоточено более 20 % капитала, вложенного в коммерческую недвижимость Италии.

«Способность гостиничного сектора защищаться от инфляции подтвердилась, и инвесторы теперь нацелены на него, – объясняет Кеннет Хаттон, руководитель отдела отелей в Европе компании CBRE, – поскольку к концу года ожидается снижение процентных ставок. Они видят много возможностей для инвестиций с определенным доходом, а прогнозы туристических потоков в Европе говорят о том, что уровень предложения, скорее всего, будет недостаточным для удовлетворения спроса».

Однако козырем для городов оказывается наличие международных транспортных узлов. Действительно, исследование показало, что инвесторы вновь обратили внимание на отели в городских центрах так называемых «шлюзовых» городов, то есть тех, где расположены крупные международные транспортные узлы. 57 % опрошенных инвесторов выбрали центральные деловые районы в качестве предпочтительного места размещения инвестиций. Курорты – сегмент, который в прошлом демонстрировал устойчивость к инфляции, заняли второе место, получив 36 % предпочтений. Продолжение постпандемического восстановления, растущий спрос на отдых и нехватка новых предложений свидетельствуют о хороших перспективах для владельцев курортов.

“Италия, – поясняет Сильвия Ганделлини, руководитель отдела рынков капитала и глава A&T High Street в CBRE Italy, – является вторым по величине европейским рынком по объему инвестиций в сектор отелей в первом квартале 2024 года, составившему 330 млн евро, и мы ожидаем, что эти результаты сохранятся и во второй половине года, при этом возможны признаки сжатия доходности новых сделок с трофейными активами”.

В 2023 году самой значительной сделкой с недвижимостью в Италии стала сделка с Six Senses в Палаццо Сальвиати Чези Меллини в Риме: 245 млн евро достались Orion Capital Managers, которые потратили 95 млн евро в 2018 году. Важные сделки состоялись и в Милане: Nh Collection Milano CityLife перешла за 55 млн евро от Igefi Group к Invesco Real Estate, а апартаменты Duomo LuxuryApartments by Rosa Grand были проданы Investire Sgr (через фонд Monviso) за 49 млн евро банку Viking.