Логистика получает «золотую медаль» за инвестиции

(Май  2024) | Благодаря институциональным инвесторам, специалистам и девелоперам продолжается логистическая гонка, особенно в Северной Италии, причем с гораздо большей динамикой, чем в остальной Европе. В 2023 году логистический сектор Италии привлек инвестиции в размере 1,7 миллиарда евро, достигнув 48 миллионов квадратных метров общих логистических активов. В то же время объем продаж составил 5,5 млрд евро.

Итальянский рынок оказался более активным по сравнению с другими странами и европейским сценарием, где логистика столкнулась с макроэкономическими проблемами, что значительно повлияло на уровень инвестиций, которые снизились на 41% по сравнению со средним уровнем на трехлетний период 2020-2022 годов, но все же превысили 33 млрд евро, предназначенных для покупки промышленной и логистической недвижимости.

Таковы некоторые данные отчета «2024 Report on the Logistics Real Estate Market in Europe and Italy», подготовленного компанией Scenari Immobiliari.

«В Италии, – говорит Франческа Цирнштейн, управляющий директор Scenari Immobiliari, – логистика является устоявшимся сегментом рынка, как с точки зрения строительства, так и с точки зрения типа инвесторов. Этого удалось достичь благодаря соответствующему росту сегмента контрактной логистики, который за пять лет увеличился на 25 %. Среди игроков – институциональные инвесторы, специалисты, девелоперы, которые также являются инвесторами, и другие. Следует отметить, что активность сектора в 2023 году замедлилась по сравнению с 2022 годом, что привело к снижению объемов на 43 %, но не из-за структурных проблем в секторе, а в основном из-за финансовой и геополитической неопределенности, при этом итальянский рынок все же оказался более активным, чем другие европейские рынки». Однако не во всей Италии дела идут одинаково хорошо: «Сегмент, при всем его спаде, на самом деле выражает, – объясняет Зирнштейн, – уверенный спрос на различные виды продукции, в основном в северной Италии. Признаки улучшения наметились со второй половины года, причем последняя часть 2023 года была более динамичной, чем период с июля по сентябрь и предыдущие двенадцать месяцев. Эта тенденция в основном поддерживается устойчивым интересом к сектору и увеличеним спроса на площади на основных рынках, а также на дополнительных. В четвертом квартале 2023 года было заключено сделок на сумму около 630 миллионов евро».

В 2023 году оборот промышленно-логистического сектора в Италии составил около 5,5 млрд евро, снизившись более чем на 5 % по сравнению с предыдущим годом, а в 2024 году прогнозируется небольшое сокращение. Производство недвижимости примерно на треть зависит от капиталовложений в ярко выраженные объекты и примерно на 50 % – от капиталовложений в склады и небольшие помещения, встроенные в производственную сеть каждой итальянской провинции.

Il patrimonio immobiliare del mercato logistico ammonta attualmente a oltre 48 milioni di metri quadrati, dopo che nel 2022 e nel 2023 si sono chiusi sviluppi per circa 2 milioni di metri quadrati l’anno. Contestualmente, le stime per il 2024 prevedono una pipeline di poco inferiori a 1,5 milioni di metri quadrati. Del resto, lo spazio è considerato elemento fondamentale più che in passato, per poter essere magazzino nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all’aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda.

В Италии спрос на логистику постоянно растет, в результате чего в четвертом квартале 2023 года было использовано около 690 000 квадратных метров, что в целом соответствует предыдущему кварталу, а общий объем сделок во второй половине 2023 года составил более 1,3 миллиона квадратных метров. Сегодня спрос на площади все больше ориентирован на эффективные и устойчивые активы, которые операторы недвижимости пытаются удовлетворить за счет девелоперских проектов площадью более двух миллионов квадратных метров.

Устойчивость цепочки предложения подтверждается взвешенным ростом, по сравнению с резким снижением в предыдущие годы, чистой доходности на национальном уровне, которая составляет 5,8%, с еще более низкими пиками для prime locations и trophy asset, между 4,8 и 5,7% для объектов last mile.

«Логистические активы, – комментирует Филиппо Салис, генеральный директор и основатель SFRE, – подтверждают свое стратегическое значение на рынке благодаря чуткости, проявляемой ведущими игроками к эволюции сектора и, в этот исторический момент, растущей приверженности теме энергетического перехода. Возобновляемые источники энергии постепенно становятся одним из доминирующих факторов в секторе логистической недвижимости, и в результате их использование обеспечивает значительно более эффективную и устойчивую цепочку создания стоимости. Сегодня, как никогда, важно использовать инновационные решения, такие как водород и фотовольтаика, для питания логистических парков, которые больше не воспринимаются просто как центры обработки товаров, а как настоящие энергетические парки: недвижимость, в которой производство и обмен чистой энергией становятся неотъемлемой частью всеобщего видения экологичного будущего. Что, если логистика станет настоящим первопроходцем на пути к чистому углеродному нулю?»