Marché Économie
Marché immobilier : avenir veut dire durabilité | de Barbara Benini
Un vent d’optimisme souffle sur 2022 pour l’immobilier français. Sur la longue vague d’une année 2021 qui avait déjà montré toute la résilience du secteur face à la crise pandémique, l’année qui commence montre également de belles perspectives de croissance, du secteur résidentiel à celui de la logistique, en passant par l’immobilier commercial et les bureaux. C’est ce que soutient l’Outlook France 2022 que vient de publier le cabinet de conseil immobilier CBRE, qui identifie, à la base de cette croissance, une économie nationale saine et un tissu entrepreneurial capable de relever profitablement les défis imposés par les nouvelles réglementations en matière d’écodurabilité.
La croissance économique est forte (6,7 % en 2021) et devrait se poursuivre. Quant au chômage, il devrait se maintenir durablement à un niveau bas, inférieur à 8 %. L’année 2022 sera une année de reprise franche tant sur les marchés locatifs que sur ceux des investissements. Cette reprise repose sur trois facteurs clés. D’abord, une inflation modérément élevée, qui se stabilisera d’ici la fin de l’année, entraînant des conditions de financement favorables. Ensuite, le risque d’obsolescence des biens immobiliers généré par la nécessité de s’adapter aux exigences de protection de l’environnement, qui réduit le plateau des actifs disponibles mais qui crée, en parallèle, des opportunités pour les opérateurs capables de relever les nouveaux défis écologiques. Enfin, la démoyennisation : une part croissante des entreprises, faisant de l’immobilier un outil stratégique, s’engage dans une logique de premiumisation. Cette démoyennisation par le haut se fait également par le bas pour les utilisateurs en quête d’économies, qui choisissent des propriétés de plus en plus petites.
L’impératif pour tous est de réduire l’impact sur l’environnement et le climat. Les réglementations nationales et européennes sur la construction écologique ouvrent un nouvel horizon aux investisseurs immobiliers. Quelques chiffres suffisent : la consommation d’énergie dans les bâtiments doit être réduite de 40 % d’ici 2030 et l’augmentation de la température, selon les accords de Paris, ne doit pas dépasser 1,5 °C à long terme. Le secteur immobilier est évidemment en première ligne sur ces fronts et la législation française en la matière s’est adaptée à ces objectifs pour que, d’ici 2025, les bâtiments les moins performants sur le plan énergétique soient retirés du marché. Dans le même temps, les combustibles fossiles devront être remplacés par des sources d’énergies durables, dès cette année pour les bâtiments neufs et à partir des années suivantes pour les autres.
Voilà le cadre de référence que les investisseurs du secteur devront examiner. Cependant, ils semblent prêts à y faire face, montrant un intérêt croissant pour tous les secteurs de l’immobilier. Grâce à une forte reprise des baux, le secteur des bureaux demeure celui qui attire le plus l’attention des investisseurs. Vu le recours croissant au télétravail, ces derniers recalibreront leurs investissements en se concentrant sur le segment prime du marché et soutiendront le volume des transactions en 2022.
L’immobilier commercial continuera d’attirer des investissements importants, notamment sous la forme de parcs d’affaires, qui n’apparaîtront plus comme stratégiques dans les portefeuilles des investisseurs, laissant place à des acteurs plus spécialistes du marché.
L’immobilier industriel et le logistique resteront particulièrement attrayants. Ce dernier, notamment, bénéficiera de plus en plus du développement du commerce électronique et de la mise en œuvre de la chaîne d’approvisionnement.
Malgré une pénurie importante de l’offre, les volumes d’investissement dans le secteur résidentiel devraient également augmenter, stimulés par les bâtiments traditionnels mais également par les résidences pour étudiants et personnes âgées et par le coliving, une formule de plus en plus populaire et qui évolue en ce qui concerne les solutions et les services offerts aux utilisateurs.
Au cours de ces deux années de pandémie, le segment résidentiel du marché s’est avéré central dans la vie des gens et la prévision pour 2022 est de consolider les volumes de transactions immobilières, malgré une contraction marquée de l’offre disponible.
La demande de modèles d’urbanisme plus durables et les nouvelles exigences en matière de performances énergétiques créent de nouvelles tendances qui stimuleront la réalisation de nouveaux bâtiments de qualité. La crise sanitaire a renforcé plus que jamais la nécessité de vivre dans des logements adéquats, confortables et polyvalents. Télétravail, utilisation massive des nouvelles technologies, divertissement : l’habitation est rapidement devenue le lieu central de la plupart des fonctions économiques et sociales des ménages, raison pour laquelle le secteur devrait conserver en 2022 le dynamisme dont il a fait preuve en 2021. Pour rendre le tableau encore plus favorable, les taux de crédit devraient rester bas et les mesures fiscales, comme les prêts à taux zéro prévus dans le projet de loi de finance 2022, viseront à soutenir la demande.
Malgré ce dynamisme et la demande accrue, l’offre restera réduite, dans un marché où la pénurie de biens disponibles, causée par la réticence à accorder des permis de construire, la hausse des coûts de construction et les charges administratives, freine la croissance du nombre de transactions. Toutefois, si d’un point de vue quantitatif l’offre reste faible, tous les éléments sont là pour une offre de logement de qualité. Les tendances démographiques, sociologiques et économiques demandent un nouveau mode de vie. Exemple le modèle des résidences pour étudiants ou personnes âgées, qui répond à un besoin de flexibilité, de socialisation, d’usages multiples et de services. Cette tendance sous-tend le développement du coliving, qui élargit l’utilisation de ce type de résidence à d’autres tranches d’âge et à d’autres types de personnes. De plus, les nouvelles règles, notamment celles concernant les objectifs d’efficacité énergétique, profiteront aux nouveaux plans d’urbanisme en vue de trouver des investisseurs institutionnels.
En résumé, la pandémie et la crise climatique ouvrent des voies inattendues dans le secteur de l’immobilier, mais pleines d’opportunités pour ceux qui sauront les saisir et en exploiter tout le potentiel.
Cliquez ici pour télécharger l’étude de CBRE.
Février 2022
