Les investissements dans la logistique ralentissent

La logistique représente 58 milliards d’euros en Europe, le vieux continent ralentit et l’Italie avance, sous l’impulsion des investisseurs étrangers et du marché de la vente en ligne. Le tout sur fond de deux nouveaux mots d’ordre : innovation et durabilité.

Telle est, en résumé, la situation du marché de la logistique en 2022, avec l’Italie en première ligne en matière d’investissement et Milan superstar du secteur, même si la course semble ralentir en 2023. En ce qui concerne l’année écoulée, avec une croissance de 7 % des investissements et un volume de plus de trois milliards, l’Italie garde la première place pour la croissance en Europe, qui est en revanche en baisse de 15 % par rapport à 2021.

Ce sont quelques-uns des chiffres qui ressortent du Rapport 2023 sur le marché de l’immobilier logistique, édité par Scenari Immobiliari en collaboration avec SFRE, une société de gestion des projets et des constructions spécialisée dans l’immobilier logistique et l’immobilier industriel léger. Selon les conclusions de Savills, Milan se hisse à la 5^e place des villes européennes ayant attiré le plus grand volume d’investissements immobiliers en 2022, grâce notamment aux secteurs bureaux et habitations. Londres, Paris et Berlin sont sur le podium européen, suivies de Stockholm. Dublin est en sixième position, suivie de Bruxelles, Oslo et Helsinki ; Madrid ferme la liste des 10 villes les plus liquides pour l’investissement de capitaux.

Au niveau mondial, la véritable bombe du marché est l’annonce du géant américain Blackstone, qui a récemment lancé le fonds immobilier mondial Blackstone Real Estate Partners X, doté de 30 milliards de dollars, considéré comme le plus grand fonds immobilier jamais lancé par une SGR américaine. Et là encore, la logistique, les bureaux, l’hôtellerie et l’habitation seront les actifs dans la ligne de mire d’une entité qui opérera également en Europe et en Italie. En Europe, Blackstone a déjà lancé 6 fonds, dont le dernier, en 2020, était le Blackstone Real Estate Partners Europe VI, d’une valeur de 9,8 milliards d’euros. Le fonds numéro 7 est en cours de préparation. Parmi les diverses transactions italiennes, Blackstone a été un acteur majeur en 2022, avec ce qui a été la plus grande acquisition jamais réalisée de sociétés immobilières en Italie : l’achat de Reale Compagnia Italiana pour 1,2 milliard d’euros, qui comprend 14 bâtiments  prestigieux à Milan et un à Turin, dont l’emblématique Via Montenapoleone 8 et la Galleria Subalpina dans le chef-lieu piémontais.

Cependant, selon l’analyse de la société immobilière Dils, la course a ralenti en Italie au premier trimestre 2023. En effet, sur un volume total d’investissements immobiliers s’élevant à environ 1 milliard d’euros, le segment logistique a obtenu 258 millions d’euros d’investissements (27 % du total), un montant en baisse de 17% par rapport au dernier trimestre 2022. De plus, une occupation des espaces logistiques de 626 000 m² a été enregistrée au premier trimestre 2023, soit une contraction de 12 % par rapport au même trimestre de 2022. Par ailleurs, toujours selon les données de Dils, au cours du premier trimestre, la tendance à la hausse des loyers prime s’est poursuivie sur les principaux marchés. Les loyers les plus élevés ont été enregistrés à Rome et à Milan (63 €/m²/an), mais  également à Bologne (60 €/m²/an), Plaisance (54 €/m²/an) et Turin (50 €/m²/an). Les études récentes sur 2023 menées par le département de recherche interne de WCG (World Capital Group) montrent que la logistique et les bureaux sont les classes d’actifs commerciaux les plus performantes. La classe d’actifs logistique s’est avérée la plus attractive et la plus recherchée par les investisseurs au cours de ces trois premiers mois de l’année. En effet, le marché de la logistique est sûr et stable, avec des loyers généralement en hausse par rapport au premier semestre 2022 : Milan augmente de + 3,3 %, Rome de + 2,4 %, Plaisance de + 8,1 % et Bologne de + 9,1 %.

Du point de vue du développement, les premiers mois de 2023 confirment que la taille moyenne des entrepôts a tendance à augmenter, avec 66 % du volume d’occupation provenant d’actifs de plus de 20 000 m². Marco Belli, Country Director Italie de GLP, explique : «  Au cours des premiers mois de 2023, le marché a vu se développer des entrepôts de plus de 50 000 m², ainsi que 3 des 6 entrepôts que GLP s’apprête à construire en Italie. Du point de vue du volume, Milan monte en flèche (37 %), suivi par la Vénétie (11 %) Rome (11 %) et Bologne (7 %), même si, depuis cette année, les limites de la logistique institutionnelle se déplacent plus au sud de la péninsule, vers des marchés où la demande est croissante, comme la Campanie et les Pouilles ».

Pour en revenir aux recherches de Scenari Immobiliari, Francesca Zirnstein, directrice générale de Scenari Immobiliari explique : « le marché national de l’immobilier logistique est solide et mature, mais son avenir dépend des choix d’innovation, de conception et de technologie qui seront faits dans les années à venir. De plus, l’espace est considéré comme un élément fondamental, plus que par le passé, pour former un entrepôt dans le sens le plus positif du terme et constituer un stock adéquat pour faire face à de nouvelles interruptions dans le processus d’approvisionnement, limiter les retombées de l’augmentation des coûts et rivaliser dans la rapidité de réponse à la demande ».

Juin 2023