Marché Économie
Flambée de l’immobilier haut de gamme à Paris | de Barbara Benini
Article publié sur : "L’attractivité du marché immobilier"
Le marché immobilier haut de gamme en France n’est pas en crise, et Paris est la reine. Avec des niveaux de ventes et de prix record, ce secteur du marché résidentiel de la capitale française a atteint en 2018 des sommets très élevés : globalement, plus de 2 600 biens haut de gamme ont été vendus entre 1 et 10 millions d’euros, la valeur la plus forte depuis 2012. Le CBRE, qui suit chaque année le marché français et en souligne les tendances dominantes, donne un aperçu du phénomène.
Ainsi, l’étude CBRE montre qu’en 2018, à Paris, le nombre de ventes d’immeubles haut de gamme qui ont dépassé 2,5 millions d’euros est en hausse, ainsi que les transactions qui dépassent les 25 000 €/m². Ce sont des biens exceptionnels, absolument parfaits, qui offrent des services de qualité, des positions et des panoramas prestigieux, et qui se vendent également bien au-delà des prix moyens. Ce sont des propriétés qui doivent une grande partie de leur valeur exceptionnelle à des travaux de rénovation soignés, où le choix de matériaux de luxe (qui allient une qualité et un design hors du commun dans les finitions, les revêtements et le mobilier) leur confère cette valeur ajoutée qui en fait des habitations absolument uniques. Et c’est pour cette raison, et pour le fait que nous parlons d’un secteur qui ne semble pas être affecté par les fluctuations de l’économie, que l’immobilier haut de gamme est une réalité particulièrement intéressante pour ceux qui travaillent dans le domaine des revêtements et celui de la céramique en premier.
Cependant, cette tranche de marché aujourd’hui ne se limite plus seulement à Paris. Elle a gagné quelques grandes métropoles régionales, comme Lyon ou Bordeaux, où il n’est plus rare de constater, dans les quartiers les plus recherchés, des prix dépassant 10 000 €/m², sans parler des quelques marchés de niche sur la côte d’Azur ou dans les Alpes, pour lesquels la demande ne tarit pas.
Les biens haut de gamme sont destinés à une clientèle à hauts revenus et ils se positionnent au-dessus des produits traditionnels du marché. Au-delà de leur taille, ils sont caractérisés par leur localisation (rues ou quartiers chics et prisés), l’architecture, leur niveau de prestations (jacuzzi ou piscine intérieure) la décoration intérieure et la qualité des finitions, réalisées avec des matériaux de qualité exceptionnelle et uniques en leur genre. S’y ajoute également la qualité des services liés à la sécurité (vidéosurveillance et gardiennage).
À partir de ces critères, on peut définir trois catégories de biens dans le marché haut de gamme. Les biens de grand standing, estimés à environ 12 000 €/m² mais pouvant atteindre 15 000 €/m², sont situés dans des immeubles de prestige dans les plus beaux quartiers de la capitale, à proximité de monuments importants et habituellement ils ne dépassent pas 50 m² de surface. Les biens de prestige, d’un niveau supérieur, sont situés aux emplacements les plus prisés de Paris et bénéficient d’un très haut niveau de prestations (architecture remarquable, confort particulièrement soigné). La plupart font moins de 100 m² de surface et se vendent entre 15 et 25 000 €/m². Enfin, les biens exceptionnels, le top absolu, sont uniques en leur genre en raison de leur architecture de renommée, de leur décoration intérieure majestueuse et de leur niveau de prestations qui répond aux plus hautes exigences de confort et de qualité. Ces propriétés, qui ont généralement plus de cinq pièces sur deux, voire trois, niveaux, se vendent à plus de 25 000 €/m².
La croissance exponentielle des ventes de propriétés exceptionnelles (celles dont les prix/m² sont les plus élevés en termes absolus) entre octobre 2017 et octobre 2018 témoigne du caractère tout sauf éphémère du marché de l’immobilier grand standing : en un an, les ventes de ce type de logements ont augmenté de 56%, passant de 28 en 2017 à 39 en 2018, soit la plus forte progression en pourcentage dans le secteur haut de gamme. Mais, au cours de la période examinée, les trois catégories du haut de gamme ont enregistré une formidable progression des ventes : le nombre total de transactions conclues à plus de 12 000 €/m² s’élève à près de 3 000, avec plus de 700 transactions supplémentaires au cours des 12 mois. Plus de 2 300 biens grand standing et près de 600 biens de prestige ont été vendus, en nette augmentation par rapport, respectivement, à 1 752 et 478 ventes en 2017. Une croissance qui s’explique aussi, et non marginalement, par le fait que le niveau historiquement bas des taux d’intérêt en France a accru le pouvoir d’achat des acheteurs, qui ont pu ainsi amortir la hausse des prix immobiliers.
D’ailleurs, si nous examinons les prix de ces biens, nous voyons qu’ils sont à la hausse. Au deuxième trimestre 2018, le prix moyen des logements haut de gamme a atteint 9 300 euros/m², soit une hausse de + 7,1% sur un an et la valeur la plus haute après une période de baisse des prix, qui a duré de 2012 à 2015, et une remontée progressive à partir de 2016. Résultat : 40% des appartements à Paris ont été vendus à plus de 10 000 €/m².
En conclusion, le marché résidentiel parisien haut de gamme est un segment immobilier à part qui, comme les œuvres d’art, continuera de bénéficier d’un déséquilibre structurel entre une offre limitée par nature et une demande destinée à croître avec l’augmentation de la population à hauts revenus. Et Paris est un terrain de jeu international.
Juin 2018
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