Le secteur hôtelier européen attire les investisseurs

(Juin 2024) | Le tourisme est en pleine expansion et c’est la course à la rénovation des bâtiments vétustes et à la création de nouveaux hôtels. Si Londres reste la destination préférée et que Madrid dépasse Paris, l’Italie n’est pas en reste, avec Rome et Milan respectivement en quatrième et huitième position. Mais l’important, c’est que 90 % des investisseurs maintiendront ou augmenteront leurs investissements en 2024, avec l’Espagne et le Royaume-Uni en tête, mais avec l’Italie en troisième position, selon les prévisions.

Le secteur de l’hôtellerie fait preuve d’un grand dynamisme et, selon le rapport CBRE « 2024 European Hotel Investor Intentions Survey« , le marché européen de l’investissement hôtelier devrait croître en 2024. L’Italie s’avère être en deuxième position au premier trimestre 2024, avec un total des dépenses de 330 millions d’euros et une augmentation de 9 % par rapport à la même période en 2023.

Selon Deloitte Real Estate & Hospitality, l’Italie est capable de dépasser le reste de l’Europe quant au chiffre d’affaires hôtelier et d’attirer les investisseurs, notamment dans le segment haut de gamme. En effet, une étude sur l’année 2023 montre que les hôtels de la Péninsule ont été capables de générer un chiffre d’affaires de 30,5 milliards d’euros facturés, ce qui les place au premier rang européen, devant le Royaume-Uni, deuxième avec 27,7 milliards d’euros, et la France avec 26,2 milliards d’euros. Cette primauté est due à des chambres d’hôtel bien valorisées et mieux vendues que dans d’autres pays, ainsi qu’à ses actifs hôteliers les plus importants d’Europe. L’Italie possède 21 % de tous les hôtels d’Europe, soit 31 806, contre 22 185 pour l’Allemagne (en deuxième position) et 18 067 pour la France (en troisième position). Les données sur les investissements hôteliers sont également importantes : selon l’analyse de la recherche, ils ont atteint leur maximum en 2019 avec 2,8 milliards d’euros, avant de brusquement chuter en 2020 à cause de la pandémie, puis de se redresser les années suivantes, restant plus ou moins constants mais inférieurs aux niveaux prépandémiques (en 2023, ils s’élevaient à 1,5 milliards d’euros). La tendance à investir en Italie en 2024 demeure élevée : la Péninsule est en effet dans le viseur de 89 % des investisseurs et la moitié des investissements se font dans le segment du luxe, avec 26 % pour le luxe et 21 % pour le luxe haut de gamme.

Pour en revenir à l’enquête de CBRE, les entreprises ayant moins de 5 milliards d’USD d’actifs sous gestion au niveau mondial seront les plus actives, plus de la moitié d’entre elles prévoyant d’augmenter leurs volumes d’investissement dans le secteur. En revanche, 10 % seulement des entreprises gérant plus de 50 milliards d’USD d’actifs dans le monde prévoient de faire de même. Le haut de gamme et le luxe, soutenus par respectivement 51 % et 45 % des personnes interrogées, sont les segments de marché les plus attractifs pour l’investissement. Ces deux segments se sont rapidement redressés après la pandémie et, grâce à une demande refoulée, ils ont réalisé de meilleurs résultats que l’ensemble du marché hôtelier.

Dans le classement des villes, Londres a pris la première place, soutenue par les fondamentaux à long terme de la ville et par les niveaux de dépenses plus élevés que prévu des voyageurs entrants. Madrid a dépassé Paris, devenant la deuxième destination européenne préférée des investisseurs et se fait de plus en plus attractive pour les capitaux internationaux, avec un intérêt notable de la part de l’Amérique latine. En ce qui concerne l’Italie, Rome et Milan figurent dans le top 10, se classant respectivement quatrième et huitième des villes européennes les plus attractives. Athènes se classe également parmi les dix premières villes européennes. La capitale grecque a bénéficié d’une augmentation de plus de 30 % de la performance opérationnelle des hôtels en 2023. De plus, la force incessante d’Athènes et de nombreux marchés touristiques grecs offre désormais aux investisseurs une alternative importante pour la croissance et la diversification de leur portefeuille.

Pour sa part, l’Italie n’est pas en reste dans le classement d’attractivité puisqu’il s’agit de la troisième destination la plus recherchée en Europe pour les investissements hôteliers. Et, bien que les volumes d’investissement aient diminué, la classe d’actifs des hôtels a concentré, l’an passé, plus de 20 % du capital investi dans l’immobilier commercial italien.

Kenneth Hatton, Head of Hotels Europe chez CBRE, explique : « La capacité du secteur hôtelier à se protéger de l’inflation a été confirmée et les investisseurs ciblent désormais le secteur, vu que les taux d’intérêt devraient baisser d’ici la fin de l’année. Ils voient de nombreuses opportunités d’investissement avec revenus et les projections des flux touristiques en Europe suggèrent que les niveaux d’offre seront probablement insuffisants pour satisfaire la demande ».

Mais la disponibilité de pôles de transport internationaux s’avère être un atout pour les villes. En effet, le rapport fait également état d’un regain d’intérêt des investisseurs pour les hôtels urbains, notamment dans les villes-portes (celles qui accueillent les principaux centres de transport internationaux) et 57 % des investisseurs interrogés choisissent les quartiers d’affaires centraux comme lieu de prédilection. La deuxième position revient aux complexes hôteliers (resorts), un segment qui a prouvé une résistance historique à l’inflation et qui a recueilli 36 % des préférences. La poursuite de la reprise postpandémique, la progression de la demande de loisirs et la rareté de l’offre nouvelle laissent entrevoir de belles perspectives pour les propriétaires de complexes touristiques bien situés.

Silvia Gandellini, Head of Capital Markets et Head of A&T High Street chez CBRE Italie, explique : « Au premier trimestre 2024, l’Italie est le deuxième marché européen en matière d’investissement dans le secteur de l’hôtellerie, pour un total de 330 millions d’euros, et nous nous attendons à ce que ces résultats se poursuivent au second semestre, avec des signes possibles de compression des rendements pour les nouvelles transactions d’actifs trophées ».

La plus grande transaction immobilière réalisée en Italie en 2023 est celle de Six Senses, à l’intérieur du Palazzo Salviati Cesi Mellini, à Rome : Orion Capital Managers a vendu le complexe 245 millions d’euros, il en avait dépensé 95 en 2018.

D’importantes transactions ont également eu lieu à Milan, dont l’hôtel Nh Collection Milano CityLife, qui est passé d’Igefi Group à Invesco Real Estate pour 55 millions d’euros, et le Duomo LuxuryApartments by Rosa Grand, vendu 49 millions d’euros par Investire Sgr (à travers le fonds Monviso) à Viking Bank.