Logistik erhält die ‘Goldmedaille’ für Investitionen

(Mai 2024) | Dank institutioneller Investoren, Fachleuten und Entwicklern geht der Logistikwettlauf weiter, und zwar mit viel mehr Schwung als im übrigen Europa, insbesondere in Norditalien.  Im Jahr 2023 zog der Logistiksektor in Italien Investitionen in Höhe von 1,7 Milliarden Euro an und erreichte eine Gesamtfläche von 48 Millionen Quadratmetern an Logistikwerten. Gleichzeitig belief sich der Umsatz auf 5,5 Milliarden Euro.

Der italienische Markt erwies sich als aktiver im Vergleich zu anderen Ländern und zu einem europäischen Szenario, in dem die Logistik mit makroökonomischen Herausforderungen konfrontiert war, die sich erheblich auf das Investitionsniveau auswirkten, das im Vergleich zum durchschnittlichen Niveau des Dreijahreszeitraums 2020-2022 um 41% sank, aber immer noch über 33 Milliarden Euro lag, die für den Erwerb von Industrie- und Logistikimmobilien vorgesehen sind.

Dies sind einige der Zahlen aus dem “Bericht 2024 über den Logistikimmobilienmarkt in Europa und Italien”, der von Scenari Immobiliari erstellt wurde.

“In Italien”, so Francesca Zirnstein, Geschäftsführerin von Scenari Immobiliari, “ist die Logistik ein gut etabliertes Marktsegment, sowohl in Bezug auf die Bauweise als auch auf die Art der Investoren. Ein Ergebnis, das dank des entsprechenden Wachstums des Segments der Contract-Logistik erzielt wurde, das in fünf Jahren um 25% gestiegen ist. Die Akteure sind institutionelle Investoren, Spezialisten, Bauträger, die auch Investoren sind, und andere. Es sei darauf hingewiesen, dass sich die Aktivität des Sektors im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 verlangsamt hat, was zu einem Rückgang des Volumens um 43% führte. Dies ist nicht auf strukturelle Probleme des Sektors zurückzuführen, sondern vor allem auf die finanzielle und geopolitische Unsicherheit, wobei sich der italienische Markt dennoch als aktiver als andere europäische Märkte erwies. Aber nicht überall in Italien läuft es gleich gut: “Das Segment hat bei all seinen Rückgängen in der Tat eine reife Nachfrage nach den verschiedenen Produkttypen zum Ausdruck gebracht”, erklärt Zirnstein, “vor allem in Norditalien. Seit der zweiten Jahreshälfte sind Anzeichen einer Verbesserung zu erkennen, wobei der letzte Teil des Jahres 2023 dynamischer war als der Zeitraum Juli-September und die vorangegangenen zwölf Monate. Dieser Trend wurde vor allem durch die Solidität des Interesses an der Branche und den Nachfragedruck nach Flächen in den Hauptmärkten, aber auch in ergänzenden Märkten unterstützt. Im vierten Quartal 2023 wurde ein Transaktionsvolumen von rund 630 Millionen Euro verzeichnet.”

Im Jahr 2023 erzielte der Industrie-Logistik-Sektor in Italien einen Umsatz von etwa 5,5 Milliarden Euro, was einem Rückgang von mehr als 5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und für 2024 eine leichte Einschränkung erwarten lässt. Die Produktion von Immobilienvermögen hängt zu etwa einem Drittel von Kapitalzuweisungen in stark geprägten Immobilien und zu etwa 50 Prozent von Zuweisungen in Lagerhallen und kleinen Räumen ab, die in die Produktionsstruktur jeder italienischen Provinz eingebettet sind.

Das Immobilienvermögen des Logistikmarktes beläuft sich derzeit auf mehr als 48 Millionen Quadratmeter, nachdem in den Jahren 2022 und 2023 Entwicklungen von etwa 2 Millionen Quadratmetern pro Jahr abgeschlossen wurden. Gleichzeitig sagen Schätzungen für 2024 eine Pipeline von knapp 1,5 Millionen Quadratmetern voraus. Schließlich wird der Platz mehr als in der Vergangenheit als Schlüsselelement betrachtet, um ein Lagerhaus im positivsten Sinne des Wortes sein zu können, das einen ausreichenden Vorrat anlegt, um neue Unterbrechungen im Lieferprozess zu bewältigen, die Auswirkungen steigender Kosten zu begrenzen und bei der Geschwindigkeit der Reaktion auf die Nachfrage wettbewerbsfähig zu sein.

In Italien wächst die Marktnachfrage im Bereich Logistik stetig, so dass im vierten Quartal 2023 ein Flächenumsatz von rund 690.000 Quadratmetern verzeichnet wurde, der weitgehend mit dem des Vorquartals übereinstimmt und das Gesamtvolumen des zweiten Halbjahres 2023 auf über 1,3 Millionen Quadratmeter ansteigen lässt. Heute konzentriert sich die Flächennachfrage zunehmend auf effiziente und nachhaltige Anlagen, die Immobilienbetreiber mit Entwicklungsprojekten von mehr als zwei Millionen Quadratmetern zu erfüllen versuchen.

Die Anpassungsfähigkeit der Angebotskette wird durch den gewichteten Anstieg der Nettorenditen auf nationaler Ebene bestätigt, die im Vergleich zum starken Rückgang in den Vorjahren bei 5,8 % liegen, mit noch niedrigeren Spitzenwerten für prime locations und trophy asset, zwischen 4,8 und 5,7 % für Last-Mile-Objekte.

“Die Logistikbranche”, so Filippo Salis, CEO und Gründer von SFRE, “bestätigt ihre strategische Bedeutung auf dem Markt dank der Sensibilität der führenden Akteure für die Entwicklungen des Sektors und, in diesem historischen Moment, dank des wachsenden Engagements für das Thema Energiewende. Erneuerbare Energien werden nämlich allmählich zu einem der dominierenden Faktoren im Bereich der Logistikimmobilien, und das Ergebnis ist, dass ihre Nutzung eine wesentlich effizientere und nachhaltigere gesamte Wertschöpfungskette gewährleistet. Heute ist es wichtiger denn je, innovative Lösungen wie Wasserstoff und Photovoltaik zu nutzen, um Logistikparks zu betreiben, die nicht mehr nur als Warenumschlagszentren wahrgenommen werden, sondern als echte Energieparks: Immobilien, in denen die Erzeugung und der Austausch von sauberer Energie ein integraler Bestandteil der Vision einer nachhaltigen Zukunft für alle ist. Was wäre, wenn die Logistik der wahre Vorreiter für eine echte Kohlenstofffreiheit wäre?”