Europäischer Hotelsektor reizt Investoren

(Juni 2024) | Der Tourismus läuft und es findet ein Wettlauf um die Renovierung ‚veralteter‘ Gebäude und die Schaffung neuer Hotels statt. Und auch wenn London das beliebteste Reiseziel bleibt und Madrid Paris überholt, steht Italien mit Rom und Mailand an vierter bzw. achter Stelle nicht schlecht da. Wichtiger ist jedoch, dass 90 % der Investoren ihre Investitionen im Jahr 2024 beibehalten oder erhöhen werden, wobei Spanien und das Vereinigte Königreich an der Spitze liegen, aber Italien – nach den Prognosen der Reiseveranstalter – an dritter Stelle als bevorzugtes Reiseziel für Investitionen steht.

Der Gastgewerbesektor zeigt eine große Dynamik und – wie in der “2024 European Hotel Investor Intentions Survey” von CBRE zu lesen ist – wird der europäische Hotelinvestitionsmarkt das ganze Jahr über wachsen. Italien wiederum erweist sich im ersten Quartal 2024 als Europas zweitgrößter Hotelinvestitionsmarkt mit einem Gesamtvolumen von 330 Millionen Euro und einem Anstieg von 9 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2023.

Italien ist laut Deloitte Real Estate & Hospitality in der Lage, den Rest Europas in Bezug auf den Hotelumsatz zu übertreffen und Investoren anzuziehen, insbesondere im High-End-Segment. Eine Studie für das Jahr 2023 zeigt, dass die Hotels auf der Halbinsel einen Umsatz von 30,5 Milliarden Euro erwirtschaften und damit in Europa an erster Stelle stehen, vor dem Vereinigten Königreich mit 27,7 Milliarden Euro und Frankreich mit 26,2 Milliarden Euro an zweiter Stelle. Diese Vormachtstellung lässt sich auf gut bewertete und besser verkaufte Hotelzimmer im Vergleich zu anderen Ländern und auf ein wichtigeres Hotelerbe als im übrigen Europa zurückführen. Italien verfügt über 21% aller Hotels in Europa, d.h. 31.806, gegenüber 22.185 in Deutschland (an zweiter Stelle) und 18.067 in Frankreich (an dritter Stelle). Wichtig sind auch die Daten zu den Hotelinvestitionen, die laut der Studie 2019 mit 2,8 Milliarden Euro ihren Höhepunkt erreichen, 2020 aufgrund der Pandemie stark zurückgehen und sich in den Folgejahren wieder erholen, wobei sie mehr oder weniger konstant bleiben, aber auf einem niedrigeren Niveau als vor der Pandemie (2023 belaufen sie sich auf 1,5 Milliarden). Die Bereitschaft, 2024 in Italien zu investieren, ist nach wie vor hoch: Die Halbinsel steht nämlich im Visier von 89% der Investoren und die Hälfte der Investitionen entfallen auf das Luxussegment, wobei 26% auf Luxus und 21% auf Top-Luxus entfallen.

Laut der CBRE-Umfrage werden Unternehmen mit einem verwalteten Vermögen von weniger als 5 Mrd. USD weltweit am aktivsten sein, denn mehr als die Hälfte von ihnen plant, ihr Investitionsvolumen in diesem Sektor zu erhöhen. Im Gegensatz dazu planen nur 10 % der Unternehmen mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 50 Mrd. USD weltweit, dasselbe zu tun. 51 % bzw. 45 % der Befragten halten High-End- und Luxussegmente für die attraktivsten Marktsegmente, in die sie investieren wollen. Beide Segmente haben sich nach der Pandemie schnell erholt und sich besser entwickelt als der gesamte Hotelmarkt, was auf die ungenutzte Nachfrage zurückzuführen ist.

In der Rangliste der Städte belegte London den ersten Platz, was auf die langfristigen Fundamentaldaten der Stadt und die höheren erwarteten Ausgaben der Reisenden zurückzuführen ist. Madrid hingegen hat Paris überholt und ist nun das zweitbeliebteste europäische Reiseziel für Investoren und wird für das globale Kapital immer attraktiver, wobei das Interesse aus Lateinamerika erheblich ist. Was die italienischen Städte betrifft, so befinden sich Rom und Mailand in den Top Ten, auf dem vierten bzw. achten Platz der attraktivsten europäischen Städte. Athen gehört ebenfalls zu den zehn attraktivsten europäischen Städten. Die griechische Hauptstadt verzeichnete im Jahr 2023 einen Anstieg der Hotelleistung um mehr als 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, und die anhaltende Stärke Athens und vieler griechischer Tourismusmärkte bietet Anlegern jetzt eine wichtige Alternative für Portfoliowachstum und Diversifizierung.

Italien seinerseits enttäuscht in der Attraktivitätsrangliste nicht und rangiert auf Platz drei der begehrtesten Ziele in Europa für Hotelinvestitionen. Und obwohl das Investitionsvolumen zurückgegangen ist, entfielen im vergangenen Jahr mehr als 20% des in italienische Gewerbeimmobilien investierten Kapitals auf die Anlageklasse Hotels.

„Die Fähigkeit des Hotelsektors, sich gegen die Inflation zu schützen, hat sich bestätigt, und die Investoren“, erklärt Kenneth Hatton, Head of Hotels Europe bei CBRE, „nehmen den Sektor jetzt ins Visier, da die Zinssätze bis zum Ende des Jahres voraussichtlich fallen werden. Sie sehen viele Möglichkeiten für bestimmte Einkommensinvestitionen und die Prognosen für die Tourismusströme in Europa deuten darauf hin, dass das Angebot wahrscheinlich nicht ausreichen wird, um die Nachfrage zu decken“.

Als Trumpf für die Städte erweist sich jedoch die Verfügbarkeit von internationalen Verkehrsknotenpunkten. Die Umfrage ergab, dass sich die Investoren erneut auf Hotels in den Stadtzentren der so genannten „Gateway“-Städte konzentrieren, d. h. in den Städten, die wichtige internationale Verkehrsknotenpunkte beherbergen. 57 % der befragten Investoren wählten zentrale Geschäftsviertel als bevorzugten Standort. Resorts, ein Segment, das sich in der Vergangenheit als inflationsresistent erwiesen hat, folgten an zweiter Stelle mit 36% der Präferenzen. Die Fortsetzung des Aufschwungs nach der Pandemie, die steigende Nachfrage nach Freizeitangeboten und die Knappheit an neuen Angeboten lassen auf gute Aussichten für gut positionierte Resortbesitzer schließen.

„Italien“, erklärt Silvia Gandellini, Head of Capital Markets und Head of A&T High Street bei CBRE Italy, „ist der zweite europäische Markt für Investitionen im Hotelsektor im ersten Quartal 2024, für insgesamt 330 Millionen Euro, und wir erwarten, dass sich diese Ergebnisse in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen werden, mit möglichen Anzeichen einer Renditekompression für neue Transaktionen bei Trophäenobjekten.

Die bedeutendste Immobilientransaktion in Italien im Jahr 2023 war die von Six Senses im Palazzo Salviati Cesi Mellini in Rom: 245 Mio. € gingen an Orion Capital Managers, die 2018 95 Mio. € ausgegeben hatten. Wichtige Transaktionen fanden auch in Mailand statt, angefangen bei Nh Collection Milano CityLife, das für 55 Mio. € von der Igefi Group an Invesco Real Estate ging, und den Duomo Luxury Apartments by Rosa Grand, die von Investire Sgr (über den Monviso-Fonds) für 49 Mio. € an die Viking Bank verkauft wurden.