Erwartungen einer Immobilienerholung in mehreren Märkten

(Oktober 2024) | Im Großen und Ganzen gibt es beruhigende Nachrichten für europäische Immobilien, da die Preise für Wohnimmobilien bis zum nächsten Jahr im Allgemeinen steigen (außer in Deutschland), insbesondere in den Großstädten, und die Mieten zunehmen. Die Prognosen für das noch verbleibende Jahr 2024 sind günstig, und unter den Käufern macht sich auch aufgrund der sinkenden Inflation vorsichtiger Optimismus breit. Dies geht aus einer von Re/MAX Europe durchgeführten Analyse hervor, die sich vor allem auf fünf Länder konzentriert: Italien, Deutschland, Österreich, Spanien und die Tschechische Republik. Und wenn in Deutschland die Hauspreise in der ersten Hälfte des Jahres 2024 auf -5,2% in Berlin sanken, stiegen die Preise in Spanien stark an (mit Steigerungen von mehr als 9% zwischen Barcelona und Madrid) sowie in Wien (+5,3%) und Prag (+7%), während Italien, das im Jahr 2024 im Wesentlichen stabil ist, bis 2025 wachsen dürfte.

Was überall zunimmt, sind die Mieten. Die Inflation und die zunehmenden Schwierigkeiten bei der Aufnahme eines Hypothekarkredits treiben die Mieten in die Höhe und führen zu höheren Mieten in Europa, die von +9,6% in Berlin über durchschnittlich +7,6% in Italien (aufgrund von Kurzzeitmieten) und +5,3% in Wien bis hin zu moderateren Steigerungen in der Tschechischen Republik reichen. BNP Paribas geht davon aus, dass sich der europäische Immobilienmarkt bis Ende 2024 erholen wird.

„Das Klima“, heißt es im Bericht von Bnp Paribas über die Prognosen für die zweite Jahreshälfte 2024, “hat sich im Allgemeinen deutlich zum Positiven verändert, wobei die Aktivitäten in den meisten europäischen Ländern gestiegen sind. Italien verzeichnete in der ersten Jahreshälfte mit einem Transaktionsvolumen von 3,2 Milliarden Euro (+55% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum) das stärkste Wachstum, wenn auch von einer niedrigen Basis aus. Im Vereinigten Königreich wurden 27 Milliarden EUR (+8%), in Deutschland 12,2 Milliarden EUR (+34%) und in Spanien 4 Milliarden EUR (+3%) umgesetzt. Der einzige große Markt, auf dem ein Rückgang zu verzeichnen war, war Frankreich mit 5,9 Mrd. EUR (-29%).

Für die französische Bank ist der Wohnungssektor das Hauptziel für Investoren, gefolgt von den Sektoren Industrie und Logistik. Trotz einiger Unsicherheiten bleibt auch der Büromarkt liquide und attraktiv. Der Wettbewerb zwischen den Anlegern und der Kapitalzufluss in Gewerbeimmobilien werden die Preise und Renditen beeinflussen, „wobei eine allmähliche Aufwertung von Wohn- und Logistikimmobilien und eine verstärkte Kapital-Lokation in alternative und Nischenanlagen zu erwarten ist“. In diesem Zusammenhang erinnert uns der Outlook di Scenari immobiliari daran, dass Italien im Zweijahreszeitraum 2024-2025 beim Marktwachstum im EU-Raum führend sein wird, wobei der Immobilienumsatz bis Ende dieses Jahres um 3,4% und im nächsten Jahr um 5,7% steigen wird. Was die Käufe und Verkäufe von Wohnungen betrifft, so werden für 2024 700.000 und für 2025 rund 760.000 Tauschvorgänge erwartet, wobei die Preise für neue oder qualitativ bessere Wohnungen, die nicht modernisiert werden müssen, steigen werden. Die Preise werden ebenfalls steigen (schätzungsweise um durchschnittlich +3,1 %), aber in den Großstädten werden die Unterschiede deutlicher ausfallen: Mailand +6,9 %, Venedig +6,5 % und Rom +6 %. Der Hotelmarkt verbessert sich ebenfalls, mit einer immer stärkeren Präsenz internationaler Ketten.

Gewerbliche Immobilien

In der ersten Hälfte des Jahres 2024 zeigte der europäische Markt für Gewerbeimmobilien – laut Virginie Wallut, Direktorin für Immobilienforschung und nachhaltige Investitionen bei La Française Real Estate Managers – Anzeichen einer Erholung mit einem Anstieg des Investitionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr. Die Erholung begann in der Erwartung, dass die EZB ihre Geldpolitik allmählich lockern würde. Abgesehen von Frankreich stieg das Volumen der europäischen Investitionen in Gewerbeimmobilien im ersten Halbjahr 2024 um 11% gegenüber dem Vorjahr. Alle Anlageklassen verzeichneten im ersten Halbjahr 2024 einen Anstieg des Investitionsvolumens: Tourismus (+62%), Logistik (+7%), Gesundheitswesen (+4%) sowie Büro und Einzelhandel (jeweils +1%). Core- und Diversifizierungsanlagen (Logistik, Gesundheitswesen, Tourismus und betreutes Wohnen) bleiben jedoch die gefragtesten.

Büros

Nach Angaben von Bnp Paribas belief sich das europäische Büroinvestitionsvolumen im ersten Halbjahr 2024 auf 18 Milliarden Euro, was einem Rückgang von 11% gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 entspricht. Das Tempo des Rückgangs hat sich deutlich verlangsamt, und einige Märkte verzeichnen nun einen Anstieg. Zu den Märkten mit Zuwächsen gehören Italien (99%), Spanien (46%), Norwegen (+190%) und Polen (+190%). In wichtigen Märkten wie Deutschland (-31%), Großbritannien (-26%) und Frankreich (-55%) ist das Volumen weiterhin rückläufig.

Im Zentrum von Paris stieg die Gesamtleerstandsquote auf 10% im Jahr 2023, aber die Spitzenmieten stiegen um 7% auf einen neuen Rekord von 1.067 € pro Quadratmeter. Ein ähnliches Bild zeigt sich in anderen wichtigen Märkten wie London, Amsterdam, Madrid und Berlin. In Italien bleibt Mailand der führende Markt, gefolgt von Rom, wo das Interesse an Büroflächen gestiegen ist. Die Spitzenrenditen stiegen laut Urti Re Projects auf 4,5% in Mailand und 4,75% in Rom.

Logistik

Nach Angaben von Abrdn Investment hat der Logistikmarkt begonnen, sich zu stabilisieren. Im vierten Quartal 2023 stieg die Beschäftigung in der europäischen Logistik auf 8,1 Millionen Quadratmeter und übertraf damit den langfristigen Durchschnitt. Die Konflikte im Nahen Osten erinnerten an die Chance des Nearshoring und der Risikodiversifizierung im Logistikbereich. Die Logistikmieten stiegen im Jahr 2023 um 6,9% gegenüber 9% im Jahr 2022. Es wird erwartet, dass das Mietwachstum auch in den Jahren 2024 und 2025 über dem langfristigen Durchschnitt und der Inflation liegen wird, da das Angebot in guten Lagen begrenzt bleibt.

Einzelhandel

Der Einzelhandelssektor wurde durch den Konjunkturzyklus benachteiligt. Laut Retail Abrdn hat sich das Reallohnwachstum jedoch aufgrund der gesunkenen Inflation deutlich ins Positive gedreht, was den Verbrauchern zugute kommt. Die Leerstandsquoten im Einzelhandel sind in Europa auf durchschnittlich 3,8% gesunken, mit Spitzenwerten von 2% in Großbritannien. Einkaufszentren stehen vor einer strukturellen Herausforderung, da die Leerstandsquoten im 4. Quartal 2023 auf 12,7% steigen werden. Diese Daten deuten darauf hin, dass Anleger weiterhin vorsichtig sein sollten, was das Ertragsrisiko des Sektors angeht, aber selektiv Gelegenheiten in Einzelhandelslagern in Betracht ziehen sollten.