Die Logistik-Investitionen verlangsamen sich

Die Logistik besitzt in Europa einen Wert von 58 Milliarden Euro, wobei der alte Kontinent sich verlangsamt, während Italien, angetrieben von ausländischen Investoren und dem Online-Verkaufsmarkt, auf dem Vormarsch ist. All dies vor dem Hintergrund der beiden neuen Schlagworte: Innovation und Nachhaltigkeit.

Dies ist, kurz gesagt, die Situation des Logistikmarktes im Jahr 2022, mit Italien in der ersten Reihe in Bezug auf Investitionen und die Stadt Mailand als Superstar des Sektors, auch wenn sich das Rennen im Jahr 2023 zu verlangsamen scheint. Was das vergangene Jahr betrifft, so steht Italien mit einem Investitionswachstum von 7 % und einem Volumen von mehr als 3 Milliarden an erster Stelle des Wachstums in Europa, das jedoch im Vergleich zu 2021 um 15 % zurückgeht.

Dies sind einige der Zahlen aus dem „2023 Bericht über den Logistikimmobilienmarkt“, herausgegeben von Scenari Immobiliari in Zusammenarbeit mit SFRE, einem auf Logistik- und Light Industrial-Immobilien spezialisierten Projekt- und Baumanagementunternehmen. Nach den Ergebnissen von Savills liegt Mailand auf Platz 5 der europäischen Städte, in denen im Jahr 2022 die meisten Immobilieninvestitionen getätigt wurden, was vor allem auf die Bereiche Büro und Wohnen zurückzuführen ist. Auf dem europäischen Podium befinden sich London, Paris und Berlin, gefolgt von Stockholm. An sechster Stelle steht Dublin, gefolgt von Brüssel, Oslo und Helsinki; Madrid schließt die Liste der 10 investitionsstärksten Städte ab.

Auf globaler Ebene ist die Ankündigung des amerikanischen Giganten Blackstone, der vor kurzem den globalen Immobilienfonds Blackstone Real Estate Partners X mit einer Ausstattung von 30 Milliarden Dollar lanciert hat, der größte Immobilienfonds, der je von einer amerikanischen Vermögensverwaltungsgesellschaft investiert wurde, ein echter Knaller. Und auch in diesem Fall werden Logistik, Büros, Gastgewerbe und Wohnen die Vermögenswerte im Fadenkreuz einer Einheit sein, die auch in Europa und Italien tätig sein wird. In Europa hat Blackstone bereits sechs Fonds eingeführt, zuletzt im Jahr 2020 den 9,8 Milliarden Euro schweren Blackstone Real Estate Partners Europe VI, während Fonds Nummer 7 in Vorbereitung ist. Unter den verschiedenen italienischen Transaktionen war Blackstone im Jahr 2022 ein wichtiger Akteur mit der für Italien bisher größten Übernahme von Immobiliengesellschaften: dem Kauf der Reale Compagnia Italiana für 1,2 Mrd. EUR, die 14 prestigeträchtige Immobilien in Mailand und eine in Turin „in ihrem Bauch“ hat, darunter die ikonische „Via Montenapoleone 8“ und die Galleria Subalpina in der piemontesischen Hauptstadt.

In Italien hat sich der Wettlauf im ersten Quartal 2023 laut der Analyse von Real Estate Dils jedoch verlangsamt: Von einem Gesamtvolumen an Immobilieninvestitionen in Höhe von rund 1 Mrd. EUR wurden 258 Mio. EUR (27% des Gesamtvolumens) in das Logistiksegment investiert, was einem Rückgang von 17% gegenüber dem letzten Quartal 2022 entspricht. Darüber hinaus wurde im ersten Quartal 2023 ein Logistikflächenumsatz von 626.000 Quadratmetern verzeichnet, was einem Rückgang von 12 % gegenüber dem gleichen Quartal 2022 entspricht. Gleichzeitig setzte sich nach den Daten von Dils der Trend steigender Spitzenmieten in den wichtigsten Märkten in den ersten drei Monaten des Jahres fort. Die höchsten Werte wurden in Rom und Mailand erzielt (63 €/qm/Jahr), aber auch in Bologna (60 €/qm/Jahr), Piacenza (54 €/qm/Jahr) und Turin (50 €/qm/Jahr) wurden Steigerungen verzeichnet. Darüber hinaus zeigen die jüngsten Erfassungen der WCG-internen Forschungsabteilung World Capital Group für 2023, dass Logistik und Büros die besten Ergebnisse in den gewerblichen Anlageklassen erzielen. Die Logistik-Assetklasse erwies sich in diesen ersten drei Monaten des Jahres als die attraktivste und von den Investoren am meisten nachgefragte. Der Logistikmarkt ist in der Tat sicher und stabil, und die Mieten sind im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 allgemein gestiegen: Mailand um +3,3 %, Rom um +2,4 %, Piacenza um +8,1 % und Bologna um +9,1 %.

Aus Sicht der Entwicklung bestätigen die ersten Monate des Jahres 2023, dass die durchschnittliche Größe der Lagerhäuser nach oben tendiert, wobei 66 % des Umsatzvolumens auf Objekte mit mehr als 20.000 Quadratmetern entfallen. „In den ersten Monaten des Jahres 2023 wurden auf dem Markt Lagerhäuser mit einer Fläche von mehr als 50.000 Quadratmetern errichtet, darunter auch drei der sechs Lagerhäuser, die GLP in Italien bauen wird“, erklärt Marco Belli, Country Director von GLP Italien. Er fügt hinzu: „Was die Volumina angeht, sticht Mailand hervor (37%), gefolgt von Venetien (11%), Rom (11%) und Bologna (7%), auch wenn sich die Grenze der institutionellen Logistik seit diesem Jahr weiter nach Süden entlang der Halbinsel verlagert, hin zu Märkten mit wachsender Nachfrage, wie Kampanien und Apulien“.

Um auf die Untersuchung von Scenari Immobiliari zurückzukommen: „Der nationale Markt für Logistikimmobilien“, erklärt Francesca Zirnstein, Geschäftsführerin von Scenari Immobiliari, „ist solide und ausgereift, aber seine Zukunft hängt von den Entscheidungen in Sachen Innovation, Design und Technologie ab, die in den kommenden Jahren getroffen werden. Darüber hinaus wird der Raum mehr als in der Vergangenheit als grundlegendes Element betrachtet, um ein Lager im positivsten Sinne des Wortes zu sein, das einen ausreichenden Vorrat anlegt, um neue Unterbrechungen im Versorgungsprozess zu bewältigen, die Auswirkungen der steigenden Kosten zu begrenzen und in der Schnelligkeit der Reaktion auf die Nachfrage wettbewerbsfähig zu sein“.

Juni 2023