Immobilien, sinkende Zahlen und selektive Dynamik

(Februar 2024) | Feste, wenn nicht gar sinkende Preise und ein sehr selektiver Markt. Die besten Aussichten bestehen für Wohnimmobilien, vor allem aber für Logistikimmobilien (die vom stetigen Wachstum des Online-Handels profitieren und zunehmend Immobilien in der Nähe großer städtischer Zentren benötigen, wenn nicht sogar innerhalb dieser, wenn es sich um größere Objekte handelt) und Datenzentren im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien; erstere haben, wenn sie gut gelegen sind, bessere Aussichten, während für traditionelle physische Geschäfte, vor allem wenn sie klein sind, der Zins- und Preisrückgang nicht leicht aufzuhalten ist. Die ersten Prognosen der Immobilienanalysten für dieses Jahr gehen von einem leichter zugänglichen Markt in Europa aus, mit allmählich günstigeren Hypotheken und sinkenden – aber nicht zusammenbrechenden – Preisen für Wohnimmobilien in den meisten europäischen Ländern im Jahr 2023, in einigen bis 2024, mit wenig oder keiner Aussicht auf eine solide Erholung bis 2025.

Nach Ansicht der S&P-Analysten werden die Immobilienpreise und -investitionen vor allem von den rasch steigenden Hypothekenzinsen betroffen sein, und es wird einige Zeit dauern, bis sich die Marktpreise und Investitionen vollständig an die höheren Zinssätze angepasst haben; diese Anpassung, die von Land zu Land unterschiedlich ist, könnte bis zu zehn Quartale dauern. Es ist anzumerken, dass sich in diesem Sektor einige Nischenbereiche herausbilden, wie z. B. die Infrastruktur für erneuerbare Energien, mit wachsendem Interesse an Batteriespeichern, Solarparks und Parkplätzen mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Dies ist Teil einer breiteren Verlagerung hin zu Investitionen in „soziale“ Infrastrukturen, die in den kommenden Jahren wahrscheinlich einen großen Teil der Investitionen anziehen werden.

Das Jahr 2023 endete für den europäischen Immobilienmarkt negativ: Italien, Frankreich, Deutschland, Spanien und das Vereinigte Königreich beendeten dieses Jahr mit einem Umsatz von knapp über 900 Milliarden Euro und einem Rückgang des Immobilienumsatzes um 1,2 Prozent gegenüber 2022. Der europäische Immobiliensektor befindet sich in der „abklingenden“ Phase der Immobilienzyklen, die durch eine (im Vergleich zu den letzten 20 Jahren) immer noch hohe Inflation und steigende Zinsen gekennzeichnet ist. Ein Kontext, der – wie im PWC/ULI – Bericht über neue Trends auf den europäischen Immobilienmärkten für Real Estate festgestellt wird – zu einer unvermeidlichen Überprüfung der Strategien führt, bei der eine vorsichtige „Abwartehaltung“ vorherrscht. Makroökonomische und geopolitische Unsicherheiten stehen nach wie vor an der Spitze der Risikofaktoren, einschließlich des Rezessionsrisikos in großen Volkswirtschaften wie Deutschland und dem Vereinigten Königreich, und Nachhaltigkeit und die Einhaltung von ESG-Kriterien stehen ganz oben auf der Agenda der Operators. Die Nachrüstung bestehender Gebäude ist hier die Herausforderung, und es wird wichtig sein zu sehen, wie die öffentlichen Akteure in den kommenden Jahren in der Lage sein werden, Strategien zu entwickeln, um den unvermeidlichen Wandel zu begleiten.

Die Immobiliensektoren, auf die man sich im Jahr 2024 konzentrieren sollte, sind Wohnen und Logistik. „2024 wird ein weiteres sehr herausforderndes Jahr für Investoren sein. Wie immer in Zeiten starker Marktturbulenzen werden sich jedoch interessante Gelegenheiten bieten.“ Dies ist die Meinung von Alex Jeffrey, Geschäftsführer von Savills Im, demzufolge „es einen klaren Trend gibt, den Anteil von Wohnen und Logistik zu erhöhen“. Die Notwendigkeit, ein modernes Produkt zu schaffen, das den Wünschen der Nutzer entspricht, wird entscheidend dazu beitragen, dass neue Investitionen in diesem Sektor in erheblichem Umfang getätigt werden. Und das nicht nur bei Privatpersonen. Zwar war die Vermietung von Wohnungen schon immer ein Geschäft für Privatpersonen, aber die günstige Dynamik der Fundamentaldaten macht das Potenzial des Sektors für alle institutionellen Anleger attraktiv. Den Analysten von Bnp Paribas REIM zufolge könnten die Mieten in den Niederlanden um 18%, im Vereinigten Königreich um 15,5%, in Spanien um 13,5%, in Italien um 10,5%, in Frankreich um 9% und in Deutschland um 7% steigen.

Aber gerade im Logistiksektor wird es gute Renditen geben. Laut Savills Im wird sich der Aufwärtstrend bei den Mieten in den großen Logistikzentren auch 2024 fortsetzen; der Leerstand ist fast gleich null und der vorhandene Bestand ist insgesamt relativ alt: Das Potenzial für moderne, effiziente, nachhaltige und richtig gelegene Immobilien ist enorm. Der Logistiksektor, insbesondere die urbane Logistik, wird weiterhin durch eine wachsende Nachfrage nach modernen, nachhaltigen und effizienten Flächen angetrieben, was in Verbindung mit dem relativen Alter der verfügbaren Flächen die Voraussetzungen für erhebliche Entwicklungsmöglichkeiten für Investoren schafft.

Was die USA betrifft, so könnte das neue Jahr laut dem jüngsten Usa Housing Report von RE/MAX trotz der Verlangsamung im vierten Quartal 2023 aufregende Veränderungen für Hauskäufer und -verkäufer bringen. Der US-Wohnungsmarkt durchlief im letzten Quartal 2023 eine Phase der Verlangsamung, doch das Jahr 2024 bietet die Chance auf eine Wiederbelebung mit mehreren Faktoren, die Käufer und Verkäufer positiv beeinflussen könnten. Clarion Partners ist vorsichtig, aber optimistisch für 2024 und glaubt, dass die aktuellen Marktbedingungen in den nächsten 12-18 Monaten attraktive Kaufgelegenheiten schaffen können.

Chinas größter privater Immobilienentwickler, Country Garden, sagt voraus, dass der Immobilienmarkt auch 2024 schwach bleiben wird, ebenso wie die zehn größten Investmentbanken, darunter Goldman Sachs, Morgan Stanley und UBS, prognostizieren, dass der Rückgang des chinesischen Wohnungsmarktes 2024 anhalten wird. Unterdessen erließ das Oberste Gericht der Sonderverwaltungsregion Hongkong (Hksar) Ende Januar eine Anordnung zur Liquidation des Immobilienriesen Evergrande. Das Unternehmen hatte bereits einen Liquidationsantrag seiner Gläubiger erhalten und bereitete einen neuen Umschuldungsplan vor. Ausländische Gläubiger hatten das Unternehmen wegen mehrerer nicht geleisteter Zahlungen verklagt. Zuvor hatte der Immobilienriese – der an der Börse in Hongkong notierte Konzern ist mit umgerechnet mehr als 300 Mrd. USD Schulden der am höchsten verschuldete Immobilienentwickler der Welt – versucht, die Liquidation durch einen Umstrukturierungsplan zu vermeiden. Die Liquidation dürfte das Vertrauen in den angeschlagenen Immobilienmarkt der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt weiter schwächen und zu Turbulenzen am Aktienmarkt führen, den die Regierung kürzlich wieder zu stabilisieren versucht hat.

(Titelbild von jannoon028 | Freepik)