L’hôtellerie europea stuzzica gli investitori

(Giugno 2024) | Il turismo corre ed è corsa a ristrutturare plessi “datati” e a creare nuove strutture alberghiere. E se Londra resta la meta preferita e Madrid supera Parigi, l’Italia non sfigura con Roma e Milano rispettivamente al quarto e all’ottavo posto; ma quel che più conta è che il 90% degli investitori manterranno o incrementeranno gli investimenti nel 2024, con Spagna e Regno Unito in testa, ma Italia terza – secondo le previsioni degli operatori – come destinazione prescelta per gli investimenti.

Il comparto dell’ospitalità mostra grande dinamicità e – come si può leggere nel “2024 European Hotel Investor Intentions Survey” di CBRE – il mercato europeo degli investimenti alberghieri è destinato a crescere nel corso dell’anno. L’Italia, da parte sua, si rivela nel primo trimestre del 2024 il secondo mercato europeo degli investimenti nel settore Hotels, con un totale di 330 milioni di euro spesi e un incremento del 9% rispetto al medesimo periodo del 2023.

L’Italia, secondo Deloitte Real Estate & Hospitality, è in grado di superare il resto dell’Europa per fatturato alberghiero e capace di attirare investitori, soprattutto nel segmento alto. Da una ricerca relativa al 2023 emerge, infatti, come gli hotel della Penisola siano stati in grado di generare 30,5 miliardi di euro di fatturato, piazzandosi al primo posto in Europa, prima del Regno Unito, al secondo posto con 27,7 miliardi e della Francia con 26,2 miliardi. Il primato si deve attribuire a camere alberghiere ben valorizzate e vendute meglio rispetto ad altri Paesi e ad un patrimonio alberghiero più importante di tutta Europa. L’Italia ha il 21% di tutti gli alberghi d’Europa, ossia 31.806, contro i 22.185 della Germania (al secondo posto) e i 18.067 della Francia (al terzo posto). Importante anche il dato sugli investimenti alberghieri che, come analizzato dalla ricerca, hanno visto il picco nel 2019 con 2,8 miliardi di euro, per calare bruscamente nel 2020 a causa della pandemia, e riprendersi negli anni successivi, mantenendosi più o meno costanti ma a livelli inferiori rispetto al pre-pandemia (nel 2023 sono stati pari a 1,5 miliardi). La propensione a investire in Italia nel 2024 resta alta: la Penisola è infatti nel mirino dell’89% degli investitori e la metà degli investimenti si rivolge al segmento lusso, con il 26% per il luxury e il 21% per il top luxury.

Tornando all’indagine CBRE, le società con meno di 5 miliardi di dollari di asset in gestione a livello globale saranno quelle più attive: oltre la metà di queste intende infatti aumentare i propri volumi d’investimento nel settore. Al contrario, solo il 10% delle società con oltre 50 miliardi di dollari di asset a livello globale prevede di fare lo stesso. I segmenti di mercato più interessanti per l’investimento sono considerati quelli alto e di lusso, che raccolgono il favore del 51% e del 45% degli intervistati. Entrambi i segmenti si sono ripresi rapidamente dopo la pandemia e hanno performato meglio del mercato alberghiero complessivo, sostenuti da una domanda inespressa.

Nella classifica delle città, Londra si è classificata al primo posto, sostenuta dai fondamentali a lungo termine della città e dai più alti livelli previsti di spesa dei viaggiatori in entrata. Madrid ha superato invece Parigi, diventando la seconda meta europea preferita dagli investitori e sta diventando sempre più attraente per i capitali globali, con un notevole interesse da parte dell’America Latina. Per quel che riguarda le città italiane, Roma e Milano figurano nella top ten, rispettivamente al quarto e all’ottavo posto delle città europee più attrattive. Anche Atene figura tra le prime dieci città europee; la capitale greca ha, infatti, beneficiato di un’impennata delle performance operative degli hotel di oltre il 30% su base annua nel 2023, e la continua forza di Atene e di molti mercati turistici della Grecia offre ora agli investitori un’importante alternativa per la crescita e la diversificazione del portafoglio.

Da parte sua, l’Italia non sfigura nella classifica dell’attrattività e si posiziona al terzo posto della classifica delle destinazioni più ambite in Europa per gli investimenti alberghieri. E, nonostante i volumi d’investimento siano diminuiti, lo scorso anno l’asset class Hotels ha concentrato oltre il 20% dei capitali investiti nel commercial real estate italiano.

“La capacità del settore alberghiero di tutelare dall’inflazione si è confermata e gli investitori – spiega Kenneth Hatton, Head of Hotels Europe di CBRE – ora puntano al settore, dato che si prevede una riduzione dei tassi d’interesse entro la fine dell’anno. Essi vedono, infatti, molte opportunità per investimenti a reddito certo e le proiezioni sui flussi turistici in Europa suggeriscono che i livelli di offerta rischiano di essere inadeguati a soddisfare la domanda”.

Ma a rivelarsi una carta vincente per le città è la disponibilità di hub di trasporto internazionali. Il sondaggio, infatti, ha rilevato una rinnovata attenzione degli investitori verso gli hotel nei centri urbani delle città cosiddette “gateway”, vale a dire che ospitano i principali hub di trasporto internazionali e il 57% degli investitori intervistati ha scelto i quartieri direzionali centrali come location preferita. I resort, un segmento che ha dimostrato una storica resistenza all’inflazione, seguono al secondo posto raccogliendo il 36% delle preferenze. Il proseguimento della ripresa post-pandemica, l’avanzare della domanda per il tempo libero e la scarsità di nuova offerta suggeriscono forti prospettive per i proprietari di resort ben posizionati.

“L’Italia – spiega Silvia Gandellini, Head of Capital Markets and Head of A&T High Street di CBRE Italy – è il secondo mercato europeo degli investimenti nel settore Hotels nel primo trimestre del 2024, per un totale di 330 milioni di euro, e prevediamo che questi risultati continuino anche nella seconda metà dell’anno, con possibili segnali di compressione dei rendimenti per nuove operazioni su trophy asset”.

Nel 2023 la transazione immobiliare più rilevante in Italia è stata quella di Six Senses, all’interno di palazzo Salviati Cesi Mellini a Roma: 245 milioni di euro andati a Orion Capital Managers che nel 2018 ne aveva spesi 95. Importanti operazioni anche a Milano, partendo da Nh Collection Milano CityLife, passato di mano per 55 milioni di euro da Igefi Group a Invesco Real Estate, e il Duomo LuxuryApartments by Rosa Grand, ceduto da Investire Sgr (attraverso il fondo Monviso) per 49 milioni di euro a Viking Bank.