Il real estate europeo torna a parlare italiano

(Ottobre 2024) | Il mercato italiano riconquista il centro della scena europea nel real estate. Per il nostro territorio tira, infatti, vento di ottimismo, diventando il Paese leader nell’Unione Europea per quanto riguarda la crescita del mercato nel biennio 2024-2025. Si prevede, così, che il fatturato immobiliare aumenterà in Italia del 3,4% entro la fine di quest’anno, e del 5,7% nel corso del prossimo anno. Questi dati sono stati resi noti durante la presentazione dell'”European Outlook 2025” da parte di Scenari Immobiliari (l’istituto indipendente di studi e di ricerche che analizza i mercati immobiliari e in generale l’economia del territorio in Italia e in Europa), in occasione del 32° Forum di previsioni tenutosi a Rapallo. “Il periodo più difficile per l’immobiliare europeo e italiano – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – dovrebbe essere vicino alla conclusione.

Le prospettive sono positive, a cominciare dal settore residenziale dove la domanda è forte e la discesa dei tassi spingerà le compravendite. Stabile la domanda di uffici, soprattutto nuovi e continua l’interesse per il settore dell’ospitalità. Sempre positiva la logistica mentre rimane la crisi nel settore commerciale, anche se in attenuazione”. Sul fronte delle compravendite residenziali, se ne prevedono 720mila nel 2024, mentre per il 2025 ci si aspettano circa 760mila scambi: un incremento del 36% rispetto al 2020. Oltre il 90% delle compravendite riguarda case vecchie e questo spinge le quotazioni al rialzo per le abitazioni nuove o comunque di migliore qualità, che non richiedono interventi di riqualificazione. Proprio sui prezzi di vendita, si prevede una crescita del 3,1% a livello nazionale, ma nelle grandi città le variazioni saranno più significative, con Milano che guida la classifica delle prime 10 città con un +6,9%, davanti a Venezia con un +6,5% e Roma con un +6%. Seguono Bergamo (+5,2%), Bologna (+5,1%) e Napoli (+5%).

Sul fronte dei diversi settori, continua la serie positiva delle seconde case ad uso turistico, spinta sia dalla domanda di investimenti per la locazione breve, che dalle richieste di chi trasforma la casa vacanza in una residenza primaria. In salita anche il mercato alberghiero con una presenza sempre più significativa delle catene internazionali e investimenti nei cinque stelle urbani e nei resort al sud. Buona anche la ripresa del settore terziario, con un incremento del fatturato pari al 3,7% nel 2025. La domanda di spazi di qualità A e sostenibilità ambientale è in crescita. Si scelgono complessi nuovi progettati anche per una migliore condizione di lavoro dei collaboratori. Milano sempre in testa, ma aumenta l’attenzione per gli investimenti nella capitale. Ancora importante la crescita del settore logistico, soprattutto al centro sud. Gli investitori sono attivi, anche se i rendimenti sono in calo. Continua il calo del settore commerciale, soprattutto nel retail delle aree suburbane, mentre la Gdo rimane nel complesso stabile.

A Rapallo è stato presentato anche il report “La casa per la città del futuro” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire SGR, nel quale è emerso che, per far fronte alle future esigenze della domanda abitativa, nei prossimi 25 anni si stima dovranno essere realizzate circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, frutto principalmente di trasformazioni e riconversioni, concentrate nelle principali aree metropolitane della Penisola: quasi il 5% a Milano, il 3% a Roma e circa l’1% negli altri principali capoluoghi, dimensioni triplicate se si aggiungono le loro aree metropolitane estese (tra il 42% e il 45% della nuova offerta). Saranno necessari oltre 1.000 miliardi di euro di investimenti in costruzioni, a cui potranno aggiungersi 4,2 miliardi all’anno per la successiva manutenzione delle strutture.

Stima degli investimenti in costruzioni

Delle case realizzate circa il 42% dovranno offrire servizi agli abitanti, eterogenei e qualificati, questo comporterà per investitori e sviluppatori ulteriori allocazioni, quantificabili in oltre 50 miliardi, tra l’8% e l’11% del costo della casa. La quota maggiore dovrà essere concentrata a Milano (39 miliardi di euro investiti), seguita da Roma con più di 26 miliardi. Il conseguente valore immobiliare potenzialmente creato in Italia supererà i 1.400 miliardi di euro, di cui 165 miliardi a Milano (12% del totale), 138 miliardi a Roma e 4,7 miliardi di euro a Palermo.

Secondo, poi, il report “Investire nell’Italia” realizzato da Scenari Immobiliari e promosso da Fabrica Immobiliare SGR, il patrimonio immobiliare privato detenuto oggi in Italia dai grandi proprietari nazionali vale circa 144,5 miliardi di euro, con prevalente destinazione ad uffici, di cui 48 miliardi relativi a immobili storici, che sono circa 2.300 in totale sul territorio nazionale. Un bacino edilizio ampio la cui vetustà rappresenta un rischio di sostenibilità complessiva e di rango, nell’ambito del rispetto degli obiettivi del “Green Deal” europeo al 2030 e 2050, sempre più pressanti.

Il patrimonio immobiliare privato in Italia

In questo scenario, le Casse previdenziali italiane svolgono un ruolo fondamentale non solo come investitori istituzionali, ma anche come promotori di iniziative che contribuiscono allo sviluppo sostenibile e infrastrutturale del Paese. Le loro decisioni di investimento sono guidate da un complesso equilibrio tra la necessità di generare rendimenti stabili per garantire gli obiettivi dei singoli Enti e la responsabilità di promuovere pratiche sostenibili e socialmente responsabili. “Sensibilità di governance – afferma Giovanni Maria Benucci, Amministratore Delegato di Fabrica Immobiliare SGR – sempre più affinate, strutture interne di valutazione e monitoraggio sempre più solide fanno delle Casse di Previdenza un investitore sempre più esigente e determinato che ai target di rendimento associa concreti obiettivi di responsabilità sociale, offrendo così un contributo consapevole e costante allo sviluppo del paese”. Nello stesso tempo, però, la rigenerazione urbana rappresenta uno dei fattori più rilevanti per il futuro del real estate in Italia, sia per le grandi città che per i piccoli centri. A sottolinearlo è il rapporto ideato sempre da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban UP | Unipol. Le operazioni, per esempio, che andranno ad interessare il tessuto urbano milanese e romano nel corso del prossimo quarto di secolo si stima che potranno apportare un valore aggiunto immobiliare complessivamente superiore ai 30 miliardi di euro, con 31,5 miliardi di euro (oltre 9 a Milano e più di 22 a Roma) gli impatti indiretti e 34 miliardi (10 a Milano e 24 a Roma) le ricadute indotte che andranno ad interessare le comunità locali.