Il mercato degli affitti immobiliari residenziali in Europa

Per la prima volta dopo sei trimestri, l’International Rent Index di HousingAnywhere – la piattaforma internazionale di alloggi per studenti e giovani professionisti più grande in Europa con 30 milioni di visitatori unici all’anno e più di 160.000 proprietà in affitto – rivela che il trend di aumento dei prezzi degli affitti, per tutte le tipologie di immobili nelle 24 città europee prese in esame nel primo trimestre del 2023 rispetto al trimestre precedente, è in declino (da 14,3% a 11,9%) e che, contemporaneamente, anche l’aumento rispetto all’anno precedente mostra un leggero rallentamento.

“Anche prima della pandemia, i prezzi degli affitti erano troppo alti affinché molte persone potessero vivere come e dove volevano – afferma Djordy Seelmann, CEO di HousingAnywhere – e l’attuale rallentamento nella crescita dei prezzi indica semplicemente un ritorno allo stato pre-pandemia, comunque caratterizzato da un significativo squilibrio tra domanda e offerta. Per affrontare la crisi immobiliare europea, i governi devono affrontare la carenza strutturale di offerta con un mix equilibrato di incentivi e restrizioni: bisogna che agiscano migliorando la disponibilità, l’accessibilità e la convenienza degli alloggi”. Considerando le variazioni annuali, l’aumento medio dell’11,9% dei prezzi di affitto per tutti i tipi di proprietà indica comunque prezzi molto più alti rispetto a quelli registrati un anno fa; in particolare, i prezzi di affitto dei monolocali sono aumentati del 16,7%, quelli delle stanze private dell’10,9% e quelli dei bilocali del 7,9%.

Domanda sempre in crescita

Ma il picco annuale non è ancora arrivato: con l’inizio dell’alta stagione turistica, l’offerta di alloggi residenziali in affitto rischia di ridursi ulteriormente in questo periodo, poiché alcuni proprietari di immobili potrebbero passare da affitti a medio-lungo termine ad alloggi a breve termine per scopi turistici. E poi con l’inizio del nuovo anno accademico in autunno e la ricerca di un alloggio da parte di studenti e giovani professionisti, uno squilibrio ancora maggiore tra domanda e offerta potrebbe far lievitare i prezzi nei prossimi mesi. Paesi Bassi, Germania e Portogallo registrano alcuni degli aumenti annuali più elevati per tutte le tipologie di immobili. Ad esempio, per quanto riguarda i bilocali, Monaco è al terzo posto in termini di aumenti annuali, primo trimestre 2022 su primo trimestre 2023, del 20%, seguita da Amsterdam, che si colloca al quarto posto (18,4%). Per quanto riguarda le stanze private, le città tedesche di Berlino e Francoforte sono in testa alla classifica degli aumenti annuali più elevati (31,7% e 29,2%), seguite da Porto e Lisbona, con aumenti annuali rispettivamente del 22,5% e del 21,4%. Anche le città italiane e spagnole registrano aumenti significativi su base annua in quasi tutte le tipologie di immobili. A Firenze, in particolare, si registrano i più alti aumenti dei prezzi di affitto in Italia (+13,4%) in tutte le tipologie di immobili. Ma anche il Portogallo non è da meno e sia Porto che Lisbona registrano elevati aumenti trimestrali in tutte le tipologie di immobili.

Monolocali da record a Lisbona

I prezzi di affitto dei monolocali a Lisbona sono aumentati del 51,4% nel primo trimestre 2023, rendendola la città con i maggiori aumenti sui prezzi dei monolocali nel Rent Index. Anche le città olandesi e tedesche sono in crescita, con Rotterdam che ha superato Amsterdam in termini di aumenti per i monolocali rispetto all’ultimo trimestre del 2022 con il +10,5% e L’Aia con ben il +31,6%. A Berlino i monolocali sono diventati più cari del 12,7%, mentre ad Amburgo i prezzi degli appartamenti sono aumentati dell’11,1%. Firenze è la città italiana che registra i maggiori aumenti per tutte le tipologie di immobili; in particolare, i prezzi dei bilocali sono aumentati del 13,5%. Complessivamente, i monolocali sono la tipologia di immobile che mostra l’aumento più elevato sia a livello trimestrale che annuale a causa di una diminuzione dell’offerta e un parallelo l’aumento della domanda da parte di giovani professionisti sono probabilmente i principali fattori che hanno determinato l’aumento dei prezzi.

I rendimenti delle locazioni in Italia
Per quel che riguarda più da vicino il mercato italiano, secondo una rilevazione di Idealista il residenziale offriva, a fine marzo 2023, un rendimento lordo del 7,9% rispetto al 7,4% con cui ha chiuso il 2022 e al 4,3 per cento del Btp decennale. Acquistare un locale commerciale in Italia per affittarlo (trovando l’inquilino) offre un rendimento lordo del 12%, rispetto all’11,7% di dodici mesi fa. Gli uffici offrono un rendimento del 9,4% (contro il 9,1% di un anno fa) e nel caso dei garage si attesta al 7,2%, allo stesso livello di marzo 2022. Tra i grandi mercati la redditività del residenziale raggiunge il 5,8% a Napoli, il 5,6% a Roma, il 5,4% a Milano. I locali commerciali sono il prodotto che ha la massima redditività in quasi tutti i capoluoghi e il rendimento più alto si ottiene a Milano (15,4%), che precede Venezia (15,1%) e Genova (15%). A Milano, spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, “la domanda di affitto è in aumento, i canoni negli ultimi 18 mesi hanno subito un’accelerazione del 3,5 per cento. E non dovrebbe stupire considerando che la città è tornata a superare gli 1,4 milioni di abitanti, di cui circa 280 mila stranieri, a cui se ne aggiunge una parte in continuo cambiamento. A questa costante evoluzione demografica contribuiscono gli oltre 185 mila “domiciliati”, cittadini continuativi non residenti che portano in ogni momento istanze diverse e nuove”.

Maggio 2023