Gli investimenti in logistica rallentano il passo

La logistica vale in Europa 58 miliardi, con il vecchio continente che frena e l’Italia che corre, spinta dagli investitori esteri e dal mercato delle vendite online. Il tutto sulla scorta delle due nuove parole d’ordine: innovazione e sostenibilità. È questa la situazione nel 2022 del mercato della logistica, con l’Italia in prima fila per investimenti e Milano superstar del settore, anche se la corsa sembra frenare nel 2023. Per quel che riguarda l’anno trascorso, con una crescita del 7% negli investimenti e un volume che ha superato i 3 miliardi, l’Italia si conferma al primo posto per crescita in Europa che, invece, risulta in calo del 15% rispetto al 2021.

Sono questi alcuni dei dati che emergono dal “Rapporto 2023 sul mercato immobiliare della logistica”, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con SFRE, società di Project & Construction Management, specializzata in immobili logistici e light-industrial. Milano, poi, secondo le rilevazioni di Savills, è salita al 5° posto tra le città europee che nel corso del 2022 hanno attratto il maggior volume di investimenti immobiliari, grazie soprattutto ai comparti office e living. Sul podio europeo ci sono Londra, Parigi e Berlino, seguite da Stoccolma. Al sesto posto Dublino, seguita da Bruxelles, Oslo e Helsinki; Madrid chiude la lista delle 10 città più liquide per quanto riguarda l’investimento di capitali.

A livello mondiale, la vera bomba di mercato è l’annuncio del colosso americano Blackstone che di recente ha lanciato il fondo immobiliare globale Blackstone Real Estate Partners X, con una dotazione di 30 miliardi di dollari, considerato il fondo real estate più grande mai lanciato da una Sgr americana. E anche in questo caso, logistica, uffici, hospitality e living saranno gli asset nel mirino, di un soggetto che opererà anche in Europa e in Italia. E sull’Europa, Blackstone ha già lanciato sei fondi, l’ultimo dei quali, nel 2020, era il Blackstone Real Estate Partners Europe VI, da 9,8 miliari di euro mentre è in corso di preparazione il fondo numero 7. Tra le varie operazioni italiane, nel 2022 Blackstone è stato protagonista di primo piano, con quella che, per l’Italia, è stata la più grande acquisizione di società immobiliari di sempre: l’acquisto di Reale Compagnia Italiana per 1,2 miliardi di euro che ha “in pancia” 14 immobili di prestigio a Milano, e uno a Torino, tra cui gli iconici “Via Montenapoleone 8” e la Galleria subalpina nel capoluogo piemontese.

Tuttavia, in Italia, nel primo trimestre del 2023 la corsa, secondo le analisi di real estate Dils, ha rallentato il passo. Infatti, su un volume complessivo di investimenti immobiliari pari a circa 1 miliardo di euro, il segmento della logistica si è infatti assicurato investimenti per 258 milioni (il 27% del totale), importo in diminuzione del 17% sull’ultimo trimestre 2022. Inoltre, nel primo trimestre del 2023 è stato registrato un take-up di spazi logistici pari a 626.000 metri quadrati, in contrazione del 12% rispetto allo stesso trimestre del 2022. Tutto questo mentre, sempre secondo i dati di Dils, nei primi tre mesi dell’anno è proseguita la tendenza alla crescita dei canoni “prime” nei principali mercati. I più elevati si sono riscontrati a Roma e Milano (63 €/mq/anno), ma si è registrato un aumento anche a Bologna (60 €/mq/anno), Piacenza (54 €/mq/anno) e Torino (50 €/mq/anno). Del resto, dalle recenti rilevazioni sul 2023 effettuate dal dipartimento di Ricerca interno di WCG, World Capital Group, emerge che logistica e uffici sono le asset class commerciali più performanti. L’asset class logistica si conferma la più attrattiva e maggiormente richiesta dagli investitori in questi primi tre mesi dell’anno. Il mercato logistico risulta infatti sicuro e stabile, con canoni di locazione in generale crescita rispetto al primo semestre 2022: Milano registra una variazione del +3,3%, Roma del +2,4%, Piacenza del +8,1% e Bologna del +9,1%.

Dal punto di vista degli sviluppi, i primi mesi del 2023 confermano che il taglio medio dei magazzini è tendenzialmente in crescita, con il 66% del take up volume che deriva da asset più grandi di 20.000 metri quadrati. “Nei primi mesi del 2023 il mercato ha assistito allo sviluppo di magazzini oltre i 50.000 metri quadrati, come anche 3 dei 6 magazzini che GLP sta per realizzare in Italia”, spiega Marco Belli, Country Director Italia di GLP. Che aggiunge: “dal punto di vista dei volumi, Milano svetta (37%), seguita da Veneto (11%), Roma (11%) e Bologna (7%) anche se da quest’anno il confine della logistica istituzionale si sta spostando più a sud lungo la penisola, verso mercati in cui sta crescendo la richiesta, come Campania e Puglia”.

Tornando alla ricerca di Scenari immobiliari, “il mercato immobiliare nazionale della logistica – spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – è solido e maturo ma il suo futuro dipende dalle scelte in innovazione, progettazione e tecnologia che verranno fatte in questi anni. Inoltre, lo spazio è considerato elemento fondamentale più che in passato, per poter essere magazzino nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all’aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda”.

Giugno 2023