Alla logistica la “medaglia d’oro” degli investimenti

(Maggio 2024) | Grazie a investitori istituzionali, specialistici e sviluppatori continua, con molta più spinta che nel resto d’Europa, la corsa della logistica, specie nel Nord Italia.  Nel 2023 in Italia il comparto logistico ha attratto investimenti per 1,7 miliardi di euro, raggiungendo 48 milioni di metri quadrati di patrimonio logistico complessivo. Nel contempo le compravendite hanno totalizzato un fatturato di 5,5 miliardi di euro.

Il mercato italiano si è dimostrato più attivo rispetto ad altri Paesi e a uno scenario europeo dove la logistica ha dovuto fronteggiare sfide macro economiche che hanno inciso in modo significativo sul livello degli investimenti, in calo del 41% rispetto al livello medio del triennio 2020-2022, ma comunque superiore ai 33 miliardi euro, destinati all’acquisto di immobili industriali e logistici.

Questi sono alcuni dei dati che emergono dal “Rapporto 2024 sul mercato immobiliare della logistica in Europa e in Italia” realizzato da Scenari Immobiliari.

“In Italia – ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – la logistica è un segmento di mercato ormai consolidato, sia in termini edilizi che di tipologia di investitori. Un risultato ottenuto grazie alla corrispondente crescita del comparto della Contract logistics, aumentato del 25% in cinque anni. Gli attori sono investitori istituzionali, specialistici, sviluppatori che sono anche investitori e altri ancora. Occorre precisare che l’attività del comparto nel 2023 è rallentata rispetto al 2022, provocando una diminuzione dei volumi del 43%, non per temi strutturali di settore ma soprattutto per l’incertezza finanziaria e geopolitica, con un mercato italiano che si è dimostrato comunque più attivo di altre realtà europee”. Ma non va in egual modo in tutta Italia: “Il segmento, nelle sue declinazioni, ha espresso infatti – spiega Zirnstein – una domanda matura verso le varie tipologie di prodotto, localizzato principalmente nel nord Italia. I segnali di miglioramento sono stati evidenti dal secondo semestre dell’anno, con l’ultima parte del 2023 più dinamica rispetto al periodo luglio-settembre e ai dodici mesi precedenti. Una tendenza sostenuta prevalentemente dalla solidità dell’interesse per il comparto e dalla pressione della domanda di spazi nei mercati principali, ma anche in quelli complementari. Nel corso del quarto trimestre 2023 si sono registrati circa 630 milioni di euro di volumi transati”.

Nel 2023 il comparto industriale-logistico ha fatturato in Italia circa 5,5 miliardi, in calo di oltre il 5% su base annua e con una previsione per il 2024 di lieve contrazione. La produzione di ricchezza immobiliare dipende per circa un terzo dalle allocazioni di capitale in immobili fortemente caratterizzati e per circa il 50% in impieghi in magazzini e spazi di piccole superfici, inseriti nei tessuti produttivi di ogni provincia italiana.

Il patrimonio immobiliare del mercato logistico ammonta attualmente a oltre 48 milioni di metri quadrati, dopo che nel 2022 e nel 2023 si sono chiusi sviluppi per circa 2 milioni di metri quadrati l’anno. Contestualmente, le stime per il 2024 prevedono una pipeline di poco inferiori a 1,5 milioni di metri quadrati. Del resto, lo spazio è considerato elemento fondamentale più che in passato, per poter essere magazzino nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all’aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda.

In Italia la domanda di mercato nella logistica è in costante crescita, il che si traduce in un take-up di circa 690mila metri quadrati registrato nel quarto trimestre 2023, sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente, che ha portato a oltre 1,3 milioni di metri quadrati il volume totale transato nel secondo semestre del 2023. Oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili, che gli operatori immobiliari stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo superiori ai due milioni di metri quadrati.

La capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8%, con punte ancora inferiori per le prime locations e per i trophy asset, tra il 4,8 e il 5,7% per gli immobili last mile.

“L’asset logistico – ha commentato Filippo Salis, CEO e founder di SFRE – riconferma la sua strategicità nel mercato grazie alla sensibilità dimostrata dai primari attori nei confronti delle evoluzioni di settore e, in questo momento storico, al crescente impegno riservato al tema della transizione energetica. Le energie rinnovabili, infatti, stanno via via diventando uno dei fattori dominanti nel comparto del real estate logistico e il risultato che emerge è che il loro utilizzo garantisce un’intera catena del valore notevolmente più efficiente e sostenibile. Oggi, più che mai, è importante abbracciare soluzioni innovative, come l’idrogeno e il fotovoltaico, per alimentare parchi logistici che non vengano percepiti più solo come centri di movimentazione merci, ma come veri e propri parchi energetici: immobili in cui la produzione e lo scambio di energia pulita diventano parte integrante della visione di tutti per un futuro sostenibile. E se fosse la logistica la vera pioniera del vero net carbon zero?”