Mercato Economia

Agricoltura verticale e neo-manifattura: ecco la città del terzo millennio | di Barbara Benini

La città del futuro non sarà definita esclusivamente dai centri urbani e svilupperà parte importante delle sue funzioni al di fuori dell’area centrale, nella cosiddetta “città di mezzo”, ossia quella zona che non si identifica né nel centro cittadino né nei classici sobborghi verde. Qui rientrano infrastrutture come aeroporti e porti ma anche grandi zone occupate da uffici e strutture logistiche. A sostenerlo, “Urban evolution”, lo studio della società di consulenza immobiliare JLL pubblicato a marzo 2022, in collaborazione con la società finanziaria Arthesia, che mira ad individuare le direttrici del futuro sviluppo urbano e le sue potenzialità.
Lo studio di JLL individua due sviluppi specifici che influenzeranno sempre più le nostre città e i loro mercati immobiliari nei prossimi anni: la localizzazione in città di aziende manifatturiere rinnovate, le neo-manifatture, e la nuova produzione industriale di cibo, nota come agricoltura verticale. Realtà innovative che, per i nuovi paradigmi di funzionalità e sostenibilità cui rispondono, presentano opzioni di utilizzo assai interessanti per gli sviluppatori e gli investitori immobiliari.

Questi nuovi tipi di utilizzo urbano rivestono grande importanza per migliorare gli approvvigionamenti e richiamare in città attività a valore aggiunto ora delocalizzate in Asia o in altri Paesi europei. La produzione e l’approvvigionamento locali saranno sempre più rilevanti, soprattutto nell’ottica di una produzione e consumo responsabile e della creazione di città e comunità sostenibili, tutti obiettivi dello sviluppo sostenibile delineato dall’ONU.

Coltivazione verticale, si diceva. Con questa definizione si intende la coltivazione di prodotti a base vegetale o animale in un ambiente multistrato. L’agricoltura verticale può avere luogo in un intero edificio o su singoli piani di una proprietà come un seminterrato o un tetto, con o senza luce naturale. Le dimensioni di una fattoria verticale variano dalla micro-coltivazione per rifornire singoli ristoranti alla produzione di massa su larga scala.
L’efficienza di raccolta dell’agricoltura verticale è molto superiore a quella dell’agricoltura tradizionale o del giardinaggio in serra, per alcuni prodotti può esserlo addirittura di 100 volte. Ciò significa che 1 metro quadrato di superficie in una fattoria verticale può ottenere la stessa resa di raccolto di 100 metri quadrati di terreno agricolo convenzionale. Per capirne ancora meglio le possibilità, basti pensare che nella sola Germania ci sono potenzialmente proprietà di magazzino con una superficie totale di 50 milioni di metri quadrati disponibili per l’agricoltura verticale, in grado di produrre l’intero apporto calorico giornaliero dell’intera popolazione tedesca.
Ma i vantaggi non terminano qui. La coltivazione verticale permette una produzione per 365 giorni all’anno, indipendentemente dalle condizioni meteorologiche (e quindi cancellando il rischio di perdere il raccolto), può avvenire in tunnel sotterranei o al centesimo piano di un grattacielo e, potendo essere realizzata in loco, elimina completamente il problema del trasporto, con tutte le conseguenze in termini di emissioni inquinanti.

Con l’agricoltura verticale si delinea quindi un nuovo modo di coltivare, ad alto contenuto tecnologico, caratterizzato da elevatissimo grado di sostenibilità (l’agricoltura verticale richiede dal 70% al 95% in meno di acqua e da 10 a 20 volte meno terra rispetto a quella tradizionale), certezza di pianificazione, grazie al tipo di tecnologia usata e alla fornitura regolare di acqua, luce e nutrienti che riducono al minimo il rischio di dovere interrompere la produzione, e autosufficienza, potendo produrre al livello locale, tanto su scala “domestica” (si pensi agli scaffali integrati e alle serre in miniatura nei supermercati) che su scala industriale.
Per quel che riguarda più specificamente il settore immobiliare, le coltivazioni verticali richiedono edifici adeguatamente progettati e realizzati, con particolari caratteristiche tecniche e tecnologiche che garantiscano il mantenimento di una temperatura costante o regolabile e il controllo dell’umidità dell’aria attraverso involucri edilizi isolati.

Certo, esistono ancora alcuni aspetti da mettere a punto per permettere a questo tipo di coltivazioni di prendere piede in modo sistematico, come il loro elevato consumo di elettricità o un’adeguata pianificazione dell’uso del suolo, ma esistono già esempi di buone pratiche in tal senso, sia in Asia Orientale che in Europa. In Germania, per esempio, la società berlinese Infarm gestisce una rete di agricoltura verticale in undici Paesi. Sul territorio tedesco, l’impresa ha tre grandi aziende agricole a Berlino-Spandau, Hannover-Langenhagen e Pfungstadt e ha obiettivi di crescita ambiziosi: entro il 2030, Infarm intende gestire cento centri di coltivazione in venti Paesi.

Il settore immobiliare è un attore e un collaboratore importante per lo sviluppo di queste realtà. Per gli investitori immobiliari innovativi, che ragionano sul lungo periodo e hanno il coraggio di guardare a un mix di settori più ampio nei loro rispettivi portafogli, questo tipo di proprietà diventa un’alternativa interessante alle asset class tradizionali. Interessanti opportunità di investimento possono essere i magazzini non più adatti all’uso logistico a causa della loro disposizione, ma che potrebbero essere convertiti per la produzione alimentare industriale. I rendimenti attuali sono stimati in un range tra il 4 e il 5%, valore leggermente più alto di quello attualmente pagato per le proprietà logistiche classiche.

Secondo la ricerca di JLL, anche la produzione basata sull’industria 4.0 e le nuove tecnologie troveranno nuovo spazio nelle città del futuro e apriranno interessanti opportunità per l’uso di uffici e spazi commerciali liberi.
È qui che entra in gioco la neo-manifattura, cioè una produzione urbana che utilizza tecnologie e materiali innovativi per la fabbricazione di prodotti individuali, principalmente in piccole quantità e che, allo stesso tempo, è in grado di creare un legame emotivo con il luogo di produzione e l’immagine del prodotto associato. Neo-manifatturiero significa che l’industria di produzione si trova proprio accanto alle aree residenziali di una città. In definitiva, la neo-manifattura si applica a tutte le aziende dei settori che possono essere descritti come orientati alla città, per esempio hi-tech, sanità, e artigianato.
La neo-manifattura è un settore interessante per due ragioni principali: riporta nelle città posti di lavoro di alto livello al di fuori dei settori dei servizi e della conoscenza e rende attraente la produzione in un ambiente urbano e il conseguente uso di etichette cittadine (un “made in” a livello locale, per intenderci), specialmente per prodotti lifestyle come biciclette, moda, orologi e occhiali, ma anche sempre più per prodotti più grandi come scooter elettrici o anche veicoli elettrici specializzati e può essere un chiaro vantaggio in termini di marketing del prodotto. Anche le città beneficiano di queste etichette e le aziende diventano ambasciatrici del marchio di una città.

Anche la neo-manifattura, dunque, è destinata a diventare una nuova sotto-classe nel settore immobiliare. I primi segnali ci sono già, basti pensare agli spazi intra-urbani affittati dalle aziende produttrici per esporre i propri prodotti.
In questo campo, il mercato tedesco ha grandi potenzialità. In Germania ci sono quasi 24mila aziende manifatturiere con meno di 50 dipendenti. Complessivamente, per queste imprese lavorano circa 690.000 dipendenti e più di 3.700 di esse sono situate in una città indipendente o in distretti urbani. All’interno di queste città, queste piccole imprese rappresentano il 46% di tutte le aziende manifatturiere.
Infine, prendendo in esame le aziende e i dipendenti appartenenti a settori “orientati alla città”, JLL ha stimato che in Germania la neo-manifattura potrebbe coinvolgere 680.000 aziende, con un totale di 6,7 milioni di dipendenti.

La domanda degli investitori immobiliari per le proprietà che possono potenzialmente ospitare la neo-manifattura in Germania è molto alta. C’è stato un nuovo record per il volume di transazioni sul mercato tedesco degli investimenti immobiliari, con un totale di oltre 110 miliardi di euro nel 2021. C’è stato anche un nuovo record raggiunto nel segmento della logistica nel 2021, con oltre 10 miliardi di capitale investito in magazzini di produzione, immobili di distribuzione e unità industriali leggere.

In conclusione, poiché le città mirano a diventare luoghi produttivi, inclusivi e diversi, l’esigenza di sostenibilità e la spinta a ripensare lo sviluppo urbano porteranno, secondo JLL, a fare emergere nuove classi di investimenti immobiliari. Nei prossimi anni, l’agricoltura verticale guadagnerà molto slancio grazie alle discussioni sociali relative al cambiamento climatico in combinazione con l’agricoltura, mentre la neo-manifattura offrirà l’opportunità di una maggiore integrazione dell’industria produttiva nelle città e l’espansione del mix funzionale negli agglomerati urbani.

Scarica lo studio JLL “Urban Evolution”

Maggio 2022